プロジェクト運営データ（不動産プロジェクトの効率的な運営：プロジェクト運営指標の定着方法）

不動産プロジェクトを効率的に運営する：プロジェクト運営指標の定着方法

プロジェクトマネージャーが新しいプロジェクトを引き継ぐ際に最初に行うことは、プロジェクトの状況を把握し、プロジェクトの運用指標を明確にし、プロジェクトマネジメント計画書を作成することです。しかし、現実には、多くのプロジェクト マネージャーがプロジェクトに突入し、混乱した状態で作業を行っています。主に現れるのは

• これまでの経験を活かした仕事：業界に入ってからずっとやっているので、自分の感覚や経験に基づいて仕事をしています。
• 先人の足跡をたどる：先人が足跡を残しているので、そのまま前進するだけです。足跡が深いか浅いか、正しいか間違っているかは問題ではありません。
• リーダーと当事者 A の指示に従って作業します。最終決定権はリーダーと当事者 A にあるため、彼らの指示に従うことになります。

もちろん、最後のタイプもあります。それは、まったく何も考えずに、スイカの皮が導くままにただ行くというものです。

想像してみてください、このような無知で無秩序な管理は、必然的に多くの抜け穴、絶え間ない苦情、さらには深刻な事故や損失につながるでしょう。したがって、プロジェクトの状況を把握した上で（広い意味では、プロジェクトの運用指標を理解することもプロジェクトの状況を把握することの一部です）、プロジェクトの運用指標を非常に明確に整理し、管理策を慎重に分解する必要があります。

運用指標のレビュー

この記事で紹介する運用指標の整理の考え方は、運用目標（つまり、経営実施の効果）から運用指標の入力ソースを導き出すことです。

プロジェクトを運営する際の最終的な目標は、もちろん次のことを達成することです。

• さまざまな紛争や事故を回避するために、法律や規制の要求事項を遵守します。
• 契約要件を満たし、契約の完全な履行と納品を実現します。
• 社内規制と目標を遵守し、プロジェクト チームと個人の利益を実現します。

この時点で、新しいプロジェクトの運用指標の入力ソース、つまり法律や規制（業界のコンセンサス運用を含む）、不動産サービス契約（入札書類やその他の法的効力を持つ文書を含む）、会社の運用指標分解文書などが明確になります。

法律、規制、業界ルールは比較的広範囲にわたり、日常業務のあらゆる側面に組み込まれているため、ここでは詳しく説明しません。他の 2 つのソースのみが強調表示されます。

市場でプロジェクトが取得されるさまざまな方法に応じて、両当事者が合意する文書は、不動産サービス契約のみ（直接委託されたプロジェクトなど）である場合もあれば、不動産サービス契約と関連する入札文書（入札プロセスを通じて取得されたプロジェクトなど）である場合もあります。上記書類を仮に双方の契約書類とさせていただきます。所有者が単独か複数かに関わらず[i]、契約書類には双方の権利義務やサービス内容・基準などが規定されます。これらは、所有者が不動産サービス会社のパフォーマンスを判断し、不動産サービスに関連する料金を支払うための直接的な根拠でもあります。関連する料金をすべて徴収したい場合、または超過料金を徴収したい場合（契約書類によっては評価内容を規定し、積極的な評価条項がある場合があります）、契約書類の内容と料金償還ルールをよく理解している必要があります。最終的に多額の手数料が差し引かれる理由がわからず混乱しないでください。これは、プロジェクト マネージャーはプロジェクトの契約文書に精通していなければならないことが何度も強調されてきた理由でもあります。

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契約書は、オーナーと不動産サービス会社の関係、つまり委託者と受託者の間の履行関係を結び付けますが、不動産サービス会社とプロジェクト（プロジェクトマネージャーとプロジェクトチームを含む）の関係を結び付けません。プロジェクト マネージャーとプロジェクト チームが最も気にするのは、一生懸命働いた後に最終的にどれだけの報酬を受け取れるかということです。そのため、不動産サービス会社とプロジェクト間のパフォーマンスの連携は、内部文書の形で確立されることが多く、最も一般的なのは、ビジネス管理目標責任声明（以下、目標責任声明）です。プロジェクト マネージャーが代表するプロジェクト チームは、目標責任書に署名してプロジェクトの運用管理タスクを実行します。当社は、目標責任書に記載された各種指標の達成度に基づいて、プロジェクトマネージャーおよびプロジェクトチームの各種給与業績基準を満たします。一般的な目標責任ステートメントには、運用指標、管理指標、およびその他のコンテンツ (権限の程度、拒否状況など) が含まれます。

これを見ると、プロジェクト運営指標は主に法令（業界合意運営を含む）、契約書類、社内運営指標書類の3つの側面から抽出され、主に後者2つから分解されていることがより明確に分かります。

[i] この記事は財産権の観点に基づいています。リースモデルをご利用の場合は、こちらを参照してください。

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