融資促進計画（1000億の賃貸住宅融資の実施問題を解決し、市場の加速を支援する一連の融資支援計画）

1000億の賃貸住宅融資の実施問題を解決し、市場の加速を支援する一連の融資支援計画

証券時報記者 張大

中国人民銀行が昨年初めに策定した1000億元の賃貸住宅ローン支援計画は、すでに1年近く実施されており、その実施状況は大きな注目を集めている。証券時報の記者らは、公開された情報に基づき、少なくとも4つの試験都市が40億元を超える融資規模の特別融資を実施したことを知った。中央銀行が設けた1000億元の特別支援枠と比較すると、まだ発展の余地は大きい。しかし、賃貸住宅支援の動きは加速すると予想される。

最近、中央銀行と国家金融監督管理総局は、住宅賃貸に対する財政支援を提供するための一連の政策を導入した。業界関係者は、この政策は非常に実用的かつ実行可能であると考えている。新政策の実施と1000億元の賃貸融資計画の推進は、わが国の不動産市場の需給関係に大きな変化が生じた後、住宅賃貸開発が新たな加速局面を迎えることを示しています。

4都市が41億円の特別融資を実施

最近、「1000億元賃貸住宅ローン支援計画」が話題になっており、1000億元融資の実施が注目を集めている。

証券時報の記者らは、昨年2月に人民銀行が賃貸住宅ローン支援計画を作成し、重慶、済南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津の8都市で市場志向の既存住宅大量購入を支援し、賃貸住宅の供給を拡大する実験プロジェクトを実施したことを知った。試験的支援は、中国開発銀行、中国工商銀行、中国農業銀行、中国銀行を含む7つの国営金融機関を対象としている。要件を満たす融資については、融資元金の100％の資金援助が行われます。実施期間は2023年2月から2024年末までで、四半期ごとに運用されます。

中央銀行が発表した最新の構造的金融政策手段表によると、2023年9月末時点で、賃貸住宅ローン支援プログラムの実施は進んでいない。しかし、公開された報告に基づく証券時報の記者による不完全な統計によると、この融資は少なくとも福州、済南、天津、青島で実施されている。

このうち、昨年5月、中国開発銀行福建支店は福州左海集団と総額4億8800万元の融資契約を締結し、手頃な賃貸住宅の供給拡大に向けた既存住宅の買収を支援するため、融資を全額実行した。 6月、中国開発銀行山東支店は済南市の取得型低価格賃貸住宅実験プロジェクトに4億6000万元の特別融資を行った。 12月、中国国家開発銀行天津支店は天津市賃貸住宅融資支援計画第1弾の試行融資12億8,800万元を実施し、融資を行った。今年1月、青島市第1回賃貸住宅融資支援計画パイロット融資が正式に実施され、中国開発銀行、中国工商銀行、中国農業銀行、中国銀行青島支店が18.5億元を融資し、第1回既存住宅プロジェクト7件の買収を支援した。合計2,319戸の住宅が対象で、主に新市民、若者などのグループに手頃な賃貸住宅を提供する。

しかし、4つの試験都市で実施された融資総額はわずか41億元で、1000億元の割当額には程遠い。中央銀行が昨年末時点で作成した賃貸住宅ローン支援策の実施期間をみると、ほぼ半分が過ぎているが、資本注入の進捗はまだまだ道半ばである。 1000億元の住宅賃貸ローンの実施がなぜこんなに遅いのか？

これについて、広東省都市計画研究所住宅政策研究センター主任研究員の李玉佳氏は証券時報の記者とのインタビューで、賃貸住宅ローン支援計画は中央銀行が提案した特別融資計画であると語った。低金利資金を支援することで、商業銀行が住宅賃貸会社に3％以上の金利で融資することを奨励し、賃貸会社は市場に出回っている既存の住宅を購入することになる。実施が遅れている主な理由は、住宅価格が2023年を通じて下落している一方で、不動産リスクが依然として解消されていないためです。市場のリース会社は、国営か民間かを問わず、既存の住宅ストックの取得に比較的熱心ではありません。

今年プロジェクトの進捗を加速できるかどうかについては、李宇佳氏は慎重だ。 「長期賃貸マンションの現在の利益水準は高くないため、貸出金利が３％でもリース会社にとってはコスト効率が悪い」と同氏は言う。

参加団体

主に国有企業と都市投資会社

証券時報の記者らは、これまで実施された融資プロジェクトに参加した企業の種類から判断すると、上記4都市の実施主体は主に都市投資会社などの地方国有企業であることがわかった。

長江証券の不動産業界主任アナリスト、劉毅氏は、賃貸住宅ローン支援プログラムの試行都市では、賃貸利回りと融資コストの間に逆転関係があると指摘した。商業原則の制約により、収益がプラスとなるホールリース プロジェクトは多くありません。これらは主に、経営難に陥った不動産会社による遊休非住宅プロジェクトやバランスシート削減資産です。市場志向のリース会社が参加する可能性は低い。

8つの試験都市の賃貸利回りは約2％で、長春は若干高いとみられる。賃貸住宅ローン支援計画では、商業銀行の融資金利は原則3％を超えないものとする。銀行は「まず貸し出し、その後借り入れを行い、四半期ごとに返済する」ものとする。要件を満たす融資元金は中央銀行から100％の支援を受けることができ、コスト金利は1.75％です。

国泰君安証券の不動産業界チーフアナリスト、謝浩宇氏は、融資金利が3％程度であれば、現在の賃貸利回りよりわずかに高くなるだろうと考えている。したがって、資金のコストをカバーしたい場合は、家賃の値上げをある程度見込む必要があります。

謝浩宇氏は、不動産買い戻しの対象は主に地方の国有企業が開発したプロジェクトとなり、資金が地元に留まることになると予測している。中央企業や民間企業のプロジェクトと比較すると、地方の国有企業が開発したプロジェクトは買い戻される可能性が高い。これは、資金の流れの観点から、地方国有企業のプロジェクトを買い戻すことで、このレベルの都市で資金を活用でき、地方の既存資産の活性化と追加資金の導入に有利となるためである。

賃貸住宅ローン支援策の政策効果について、劉毅氏は客観的に見ると、政策効果は2つあると考えている。1つは一定の在庫調整であり、もう1つは賃貸と販売の両方を支援することだ。最終的な影響は、主に以下の中核的な問題に依存します。在庫住宅の部分的な取得後、地元の不動産の全体的な需要と供給の関係は逆転する可能性がありますか?商業原則では、賃貸物件の供給が増えると、その後の家賃はどのように変化するのでしょうか?新しい均衡賃貸価格は地元の住宅価格にどのような影響を与えるでしょうか?この政策は一部の企業の在庫を撤去しただけでしたが、「レンタル＋販売」という全体的な観点から見ると、在庫は実際に販売されたのではなく、移転されただけでした。実際の在庫削減は依然として末端需要の安定化に依存します。もちろん、地方自治体の投資買収は依然としてある程度の「安定化」の役割を果たすことができる。

資金援助パッケージ

スピードを上げる

中国人民銀行と国家金融監督管理総局が今年1月に発表した「住宅賃貸市場の発展に対する金融支援に関する意見」は、昨年の賃貸住宅融資支援計画とは異なり、自社所有物件を持つ専門的かつ大規模な住宅賃貸会社の発展を支援することに重点を置き、投資、開発、建設から運営まで、あらゆるタイプの賃貸住宅事業体に合理的な融資を提供することを目的とした一連の金融支援計画である。

その中には、長期賃貸住宅の建設や改修のために、通常3年、最長5年の期間でさまざまな主体に開発ローンを発行することが含まれます。既存の遊休住宅を一括して購入し、賃貸住宅として利用する企業に対し、最長30年、原則として不動産鑑定評価額の80％を超えない範囲で一括購入ローンを発行する。自己の財産権を有する長期賃貸住宅を経営する企業に対して、20年を超えない期間で運営資金を貸し出し、貸付額は原則として不動産鑑定評価額の80％を超えないものとする。工場、商業オフィスビル、都市村などを改造して形成された非自己所有賃貸住宅の場合、運営ローンの期間は5年を超えてはならず、ローン金額はローン期間中の受取家賃総額の70％を超えてはなりません。

天鋒証券の調査報告は、以前はリース収益が低かったため銀行の融資意欲が弱かったり、関連する資金調達チャネルに問題があったりして、市場の発展が制限されていたと指摘した。今回発布された金融支援意見は、規制・指導的な役割を果たし、長期賃貸住宅の建設、改修、運営に各主体が積極的に参加することを奨励し、流動性の観点から企業の負担軽減、保有コストの低下、融資額の増加など、資本面から賃貸会社の発展に大きな利益をもたらすことになる。

CICC不動産業界チーフアナリストの朱瑾氏は、これまでの住宅賃貸支援政策と比較して、今回の金融支援意見の大きな特徴は、融資対象、条件、融資手段などの具体的な内容の明確化を含め、住宅賃貸の全プロセスに対する完全な信用支援システムが確立されたことだと考えている。同時に、住宅賃貸金融に関する特別な統計制度の創設も明らかにした。このポリシーは非常に実用的かつ実行可能です。中でも、「住宅の集団一括購入」に対する金融支援は、既存物件の販売を加速させ、源泉保証住宅の販売難を解消し、不動産業界のリスク解決を促進することが期待される。

金融支援意見では、住宅賃貸市場への金融支援を強化するほか、「独立した法人として運営され、明確な事業境界を持ち、専門的な不動産投資・管理能力を有する自社所有の不動産型住宅賃貸会社への支援に重点を置く」ことを強調している。朱金氏は、これは不動産を新たな開発モデルに転換することを推進するという意思決定者の決意を反映しているとともに、既存の高品質な賃貸会社の発展を効果的に促進し、業界がストック開発の新時代に入る中で、新たな一連の高品質な運営サービス会社を生み出すことになると信じている。

天鋒証券の調査報告では、賃貸市場への金融支援に関する意見の実施と賃貸住宅ローン支援計画の推進は、いずれもわが国の不動産市場の需給関係に大きな変化が生じた後、住宅賃貸開発が新たな加速局面を迎えることを示しているとみている。