トランクルームのマーケティング計画（トランクルームを販売する際に開発者が注意すべき法的問題）

倉庫を販売する際に開発者が注意すべき法的問題

導入

開発者がストレージルームを販売する場合、ストレージルーム自体の機能要件に応じて、通常、複数のパイプラインを計画および設計します。しかし、開発業者の設計、施工、販売の間に乖離があるため、納品された倉庫は当初の設計と一致しない場合があります。そのため、販売プロセス中に、彼らは自らに数々の法的罠を仕掛け、それが後に訴訟に発展することになったのです。そのため、開発者は、このような状況にどのように注意を払い、どのような基準で物置を外部に引き渡すべきかに注意を払う必要があります。本稿では、江蘇省におけるいくつかの事例を組み合わせ、開発業者が倉庫を外部に売却する際の紛争の判断基準を詳細に分析し、開発業者がリスクを回避し、責任を明確にし、損失を軽減できるように支援します。

1. 保管室の設計と計画は売買契約と一致している必要があります

場合

（2015）蘇神三民神第00592号：本裁判所は、大道公司と趙三玲の間で締結された倉庫売買契約書およびその付属書類によれば、問題の倉庫には給水、排水設備およびガス供給設備が備えられているべきであると考える。大道社が趙三嶺に引き渡した倉庫には、水道、下水道、ガス供給設備が備わっておらず、これは両者間の契約上の合意に反している。大道社は、その建設は計画および設計の要件に準拠しており、貯蔵室自体には給水、排水、ガス設備を備える必要はないと考えています。契約書におけるこの規定は、商業用住宅販売契約の標準文言が誤って適用されたために生じたものです。この点、当裁判所は、本件は商業用住宅の売買契約をめぐる紛争であり、それぞれの権利義務は買主と売主の間の契約上の合意に基づいて確定されるべきであると考えている。大道公司の建設工事が計画設計の要求に適合しているかどうかは、本件と同じ法的関係ではなく、商業住宅売買契約上の義務の履行責任を免除するものではない。両者間の契約では、引き渡し対象となる住宅には必ず給排水設備とガス設備が備えられていることが明記されているため、大道公司は現在、契約で定められた条件を満たす住宅を引き渡すことができず、その結果、契約目的が達成できず、相応の契約不履行責任を負うべきである。

以上の事例を踏まえ、裁判所がトランクルーム売買紛争を判決するにあたり、その判決の根拠としたのは売買契約書とその付属書類であった。 （2015）蘇神三民神第00592号事件では、大道公司が趙三玲に引き渡した倉庫には給水、排水、ガス供給設備が備えられておらず、両者間の契約上の合意に違反していた。両者間の契約では、引き渡し対象となる住宅には必ず給排水設備とガス設備が備えられていることが明記されているため、大道公司は現在、契約で定められた条件を満たす住宅を引き渡すことができず、その結果、契約目的が達成できず、相応の契約不履行責任を負うべきである。

また、収納室の建設が計画設計要件に適合しているかどうかは、収納室の売買と同じ法的関係ではないことにも留意する必要があります。つまり、たとえ収納庫が企画設計要件に適合していたとしても、それが売買契約における契約不履行責任の免除の条件となることはできない。

2. 契約書に規定がない場合は、補足通知を追加する必要がある。

ケース1

（2018）Su01民事終局第10938号：（廊下の南側には寝室が2つ並んでおり、北側には西から東にかけて台所、浴室、書斎、収納室が配置されている。収納室のドアは西向きに開いており、北側の書斎に向かっている。台所、浴室、書斎の南側、廊下の上部の屋根はすべて沈下している。このエリアの上には、東から2階の2番目と3番目の家の浴室があります。 2.係争排水管の位置。廊下の北側、台所の近くにU字型のスペースが形成されている。改装されているため、図面によると東です。西から北までの長さは約0.7メートル、南北の幅は約0.6メートルです。スペースの西側には下水管があります。北側の書斎の南壁（通路に隣接）が取り壊された後、東側に約1.3メートルの壁が建てられ（問題の下水管は壁に埋め込まれている）、それが書斎への通路となった。西側（浴室隣接）南壁から0.48メートルのところに排水管があります。本件において両当事者が締結した商業用住宅の事前販売契約は適法かつ有効であり、両当事者に対して法的拘束力を有する。両当事者は契約に従ってそれぞれの義務を履行する必要があります。本件事実によれば、本件住宅の設計図面、施工図面、給排水計画施工図及び竣工図面には、いずれも本件住宅の各室の機能が記載されており、控訴人は、両当事者が争っている北側の小部屋の機能について十分に認識していたことがわかる。しかし、両者が締結した商業用住宅の事前販売契約書には、問題の住宅のさまざまなエリアや部分、給排水管の機能が示されておらず、また、控訴人は、住宅の引き渡し前に、問題の住宅の北側にある小さな部屋は書斎であり、その部屋には排水管（下水管）が 3 本あることを被控訴人に伝えていたことを証明する証拠も提出していない。回答者が住宅を引き継いだ後、調査対象となった 3 本の排水 (下水) 管は、購入者の居住空間に対する通常の要件に客観的に影響を及ぼし、回答者に持続的かつ長期的な悪影響を及ぼしました。つまり、控訴人が引き渡した契約内容には瑕疵があったということになります。したがって、控訴人が被控訴人に住宅価格15万元を返還すべきとする第一審裁判所の決定は不当ではなかった。

ケース2

（2019）蘇01民中第124号：（西から東にかけての北側は台所、浴室、書斎であり、東端は収納室であり、収納室のドアは西向きで書斎に面している）本件の両当事者が締結した商業住宅の事前販売契約は適法かつ有効であり、両当事者に対して法的拘束力を有する。両当事者は契約に従ってそれぞれの義務を履行する必要があります。本件事実によれば、本件住宅の設計図面、施工図面、給排水計画施工図及び竣工図面には、いずれも本件住宅の各室の機能が記載されており、控訴人は、両当事者が争っている北側の小部屋の機能について十分に認識していたことがわかる。しかし、両者が締結した商業用住宅の事前販売契約書には、問題の住宅のさまざまなエリアや部分、給排水管の機能が示されておらず、また、控訴人は、住宅の引き渡し前に、問題の住宅の北側にある小さな部屋は書斎であり、その部屋には排水管（下水管）が 3 本あることを被控訴人に伝えていたことを証明する証拠も提出していない。回答者が住宅を引き継いだ後、調査対象となった 3 本の排水 (下水) 管は、購入者の居住空間に対する通常の要件に客観的に影響を及ぼし、回答者に持続的かつ長期的な悪影響を及ぼしました。つまり、控訴人が引き渡した契約内容には瑕疵があったということになります。したがって、控訴人が被控訴人に住宅価格15万元を返還すべきとする第一審裁判所の決定は不当ではなかった。

（2018）蘇01民中第10938号事件と（2019）蘇01民中第124号事件によると、裁判所は、住宅開発における物置の内容物について開発業者が知っていたことを示す企画設計図、施工図、給排水計画施工図、竣工図に基づいて開発業者の責任を認定した。 2 番目の判断基準は、両当事者間の売買契約書と付属書類であり、これらを使用して、両当事者による倉庫の実際の引渡しを確認することができます。開発者が納品する住宅は、保管室の配管のレイアウトを含め、住宅販売契約およびその要件に準拠している必要があります。住宅売買契約書にこの点について明確な規定がない場合、その後の実際の状況や計画・設計の変更により、収納室の設定が若干調整または追加される場合には、開発者は適時に購入者に通知する必要があります。そうしないと、購入者の生活空間が重大な影響を受け、契約違反となり、損失の補償や契約解除につながる可能性があります。

倉庫は販売プロセス中に開発者によって見落とされることが多いですが、将来の契約違反や外部賠償のリスクを回避するために、設計計画図やその他の資料に厳密に従って設計と施工を行う必要があります。関連する追加および変更は契約書に明記する必要があります。住宅には個体差があるため、納品前に住宅に若干の調整がある場合は、納品前に他の手段で購入者に通知する必要があります。

3. 低価格または無料の保管室に厳しい要件はありません

ケース1

（2019）蘇民神第4637号：契約書の付録1にある住宅の平面図によると、住宅には保管用の地下室があります。このことから、苗徳志と袁明蘭が購入した住宅は地上1階と地下1階で構成されていたが、苗徳志と袁明蘭が支払った購入価格は地上1階の建築面積を基準としており、地下1階の建築面積は含まれていなかったことが分かる。昆山市商業住宅売買契約第4条に規定されている本件住宅の単価13,080元は上層階の住宅の単価よりも高いが、本件住宅には地下収納スペースがあり、本件住宅の実際の使用可能面積が増加するという事実は否定できず、地下収納スペースには料金が課せられていない。ミャオ・デジーさんとユアン・ミンランさんも経済的利益を検討し、問題の家を購入することを選んだ。そのため、地下室には下水管が通っているものの、その貯蔵機能には影響がなく、現存する証拠では、下水管が苗徳之と袁明蘭の喪失の原因であったことを証明することはできない。また、下水道管は建物を支える必須設備です。 「契約補足協議書」第23条の規定によれば、苗徳志と袁明蘭は住宅を購入する際に、購入した住宅の内部と周囲の不利な要素を明確に理解し、認めており、不利な要素に対して異議を唱えなかった。

ケース2

（2014年）蘇神三民神第00989号：蘇寧不動産は契約で合意された住宅引渡しの関連書類を入手し、契約で合意された引渡し日までに住宅を引き渡すよう鮑宇寧と王宇珍に通知した。契約で定められた義務を履行したものとみなされます。鮑宇寧氏と王宇珍氏が住宅の受け取りを拒否する場合、蘇寧不動産が引き渡した住宅が契約に準拠していない、または関連する国家強制法規や業界基準に違反していることを証明する証拠を提示する必要がある。鮑宇寧氏と王宇珍氏が提供した訴訟対象住宅地下階完成予想図は、蘇寧不動産が関係行政部門に登録・提出した資料である。これは、両当事者間の契約条項や付属文書ではなく、国の強制的な建築基準や設計基準でもありません。たとえ、竣工後の住宅の構造と完成した間取り図に相違があったとしても、関係行政部門はそれに応じて行政機能を遂行すべきであり、それを鮑雲寧と王宇珍が契約違反の責任を主張する根拠とすべきではない。鮑宇寧氏と王宇珍氏が、係争住宅の地下階が国家基準「住宅設計規範」に適合していないと主張していることについて、この基準は住宅に適用され、双方が締結した商業住宅の売買契約書では、住宅の地下階のフロアプランに「収納」と明記されている。また、契約価格から判断すると、係争住宅が位置するユニットビルの他の階にある住宅の単価は1平方メートル当たり14,000元以上であるのに対し、係争住宅の単価は1平方メートル当たり10,229.89元である。これにより、係争住宅の地下階が保管目的であることがさらに確認できます。そうでなければ、この家と、同じ建物内の他の家の販売価格の間に大きな価格差があることを説明することはできません。係争住宅の地下階は倉庫であり、住宅建築物の設計基準に関する住宅設計基準法の強制規定の対象ではないことは明らかである。公共パイプラインが地下階を通過しているという事実は、貯蔵庫としての機能に影響を与えません。

（2019）蘇民神第4637号事件と（2014）蘇民神第00989号事件の2つの事例によれば、居住用途に使用されず、低価格で販売される倉庫には、厳格な要件を適用すべきではない。その中で、下水道管が通っているのは正常かつ必要な補助設備です。下水管が通過しますが、貯留機能には影響ありません。このタイプの貯蔵室は、住宅建築設計基準に関する「住宅設計コード」の強制規定に完全に準拠することはできませんが、公共の配管が通過しても貯蔵室としての使用には影響しません。したがって、開発者は、そのような保管室は住宅用ではないことを明確にする必要があります。同時に、住宅価格基準に応じて高価格を設定するべきではなく、価格調整を行うことが適切である。

要約する

物置は企画設計図、施工図、給排水計画施工図、完成図に基づいて開発業者が設計します。これらの図面に準拠しない場合は、関係行政当局による行政処分の対象となる可能性があります。しかし、実際のケースでは、住宅購入者は図面のみに基づいて開発業者に対して契約違反を主張することはできません。開発者と購入者の間の権利と義務の基礎は、依然として住宅売買契約です。収納室が設計段階と少しでも矛盾している場合は、購入者にタイムリーに通知して、家の実際の状況を明確に認識させる必要があります。なお、戸建売買においては、収納室の一部が居住面積に算入される場合があることに留意する必要がある。このような保管室については、住宅設計および販売に関する法律や規制に従って厳格な要件に従う必要があります。そうしないと、家の正常な占有に影響を及ぼし、契約の目的を達成できなくなります。契約違反の責任は開発者が負うことになります。低価格のトランクルームや無料トランクルーム（主に地下に設置）については、その機能が明確に収納として定義されているため、住宅建築物設計基準の強制規定によって設計や販売が厳密に制約されることはありません。当該配管の設置については、貯留機能の実現を妨げず、買主が損失の発生及び損失額を証明できない場合には、開発事業者はそれに応じた法的責任を負う必要はない。