市場運営業務内容（北京オフィスビル再訪丨CBRE劉環里：複雑な市場における変化と不変）

北京のオフィスビルを再訪丨CBRE 劉環里: 複雑な市場における変化と不変

1年後、私たちはCPセンター北タワーの企業会議室で、CBRE中国北部のマネージングディレクターである劉煥立氏と再び会いました。過去1年間の北京のオフィス市場の変化と比較すると、彼女自身の変化はそれほど大きくないようだ。彼女は今でも寛大で、落ち着いていて、ユーモアにあふれています。

会議室の窓から外を眺めると、首都の雄大な輪郭が一望できます。遠くの街並みと近くのオフィスビルが織り交ぜられ、繁栄の風景が広がります。これらのオフィスビルの過去と現在について話すとき、劉環麗はそれを熟知しています。彼女は20年以上にわたり業界に深く関わっており、北京の商業オフィス市場の立ち上がりから調整までのすべての段階を個人的に経験してきました。しかし、将来に目を向けると、不確実性は長引く霧のようなもので、前方の道がぼやけて見極めが難しくなります。この経験豊富なベテランでさえ、ある瞬間には将来の動向について戸惑いを感じざるを得ません。

しかし、不確実性の霧の中では、企業がサイクルを生き残るためには、豊富な業界経験と優れた戦略的知恵が不可欠な条件であるというコンセンサスもあります。幸いなことに、Liu Huanli 氏と彼女が率いる CBRE 北中国地域チームは、これらの資質を継続的に蓄積し、向上させてきました。現在、彼らはこの生き残りの知恵を活かして、複雑な市場の中で新たなポジションを見つけ、新たな物語を紡いでいます。

価格競争は避けられない

2024年、あらゆる分野で「転換」がキーワードとなり、北京のオフィス市場も例外ではありません。過去一年を振り返ると、劉環麗さんはいろいろな思いを抱きました。 「新しいテナントの流入や拡張の需要はほとんどなく、むしろ既存の在庫同士の競争が問題となっている。」

市場は二者間の取引が行われる場所です。入居者が「隠れる」と、オーナーは次第に競争に陥ることになります。既存の需要を獲得するために、不安を抱えたオーナーは価格競争を繰り広げなければなりません。 「現在の北京のオフィス市場はますます激しい価格競争を見せており、CBDや金融街などの伝統的な強力なエリアも例外ではない。すべての関係者が市場シェアを競うために価格を下げ続けており、その結果、所有者の利益は大幅に圧迫されている。」

利益の損失を伴う価格競争は、間違いなく長期的な行動ではありませんが、それに巻き込まれた個人ができることに限界があるのは事実です。 「サービスプロバイダーとして、オーナーの利益とテナントのニーズの両方に配慮する必要があります。健全な発展の観点から、利益のない価格競争は間違いなく市場に損害を与えます。しかし、現在の北京の商業オフィス市場では、価格を下げず、高品質のサービスで顧客を引き付け、維持することに全員が合意できることを願っていますが、実際の運用はしばしば歪んでいます。競合他社がさまざまな理由で価格引き下げ戦略を選択すると、市場全体のバランスが崩れる可能性があります。他のビジネスは競争力を維持するために価格を下げるために追随する必要があります。」

価格競争の直接的な影響は、オーナーの利益が継続的に縮小することです。 「パンデミック前の時期と比較すると、表面上の家賃は10％しか下がっていないかもしれないが、時間コスト、金銭コスト、インフレなどの要素を考慮すると、実際の下落は20％から30％近くまで大きくなる可能性があり、一部の不動産所有者にとって大きな負担となっている。」

現在の状況はいつ改善されるのでしょうか?劉環麗氏は楽観的ではない。彼女は、近年の北京市場の供給が多すぎる一方で、新規賃貸需要が縮小し続けているため、当面供給過剰の状況を緩和することは難しいと考えている。一方、一部の「非市場資産」が徐々に表面化するにつれ、北京の商業オフィス市場における需給の矛盾はさらに深刻化する可能性がある。 「これらの資産には主に国有企業の不動産資産が含まれる。国の政策の推進と市場需要の変化に伴い、それらは徐々に市場の重要な部分になりつつあり、需給関係に直接影響を与える可能性がある」と劉環立氏は明らかにした。

「これまで、オフィスの賃貸は市場行動でした。企業がオフィススペースを選択する際、市場状況、コストの考慮、従業員のニーズに基づいて、最も適切なオフィススペースを迅速かつ効率的に取得するという目標を追求していました。しかし、将来的には、政府関連などの一部のハードテクノロジー企業は、市場に参入して新しい物件を賃貸または購入するよりも、国有企業の背景を持つこれらの新しく追加されたプロジェクトを直接選択する傾向が強くなる可能性があります。」

現在、空室率は上昇を続け、価格競争は激化しており、業界内には悲観的な雰囲気が広がっています。現在の市場はL字型曲線の底にあり、価格と取引量は最低点に達しているか、それに近い状態にあると考える人もいます。別のグループの人々は、L字型カーブを経験した後、市場が別のL字型カーブの課題に直面する可能性がある、つまり、市場が再び下降トレンドに入り、新しい底を形成する可能性があると懸念しています。

劉環立氏の目には、北京のオフィス市場の調整はおそらく中長期的なプロセスになるだろうと映っている。 「市場の急速な回復を幻想に抱くよりも、業界の新たな常態に現実的に適応する方がよい」

CBREで何が変わったか、何が変わっていないか

混乱は階段であり、危機はチャンスでもあるかもしれない。業界調整の時期に、商業用不動産のサービスと運営能力の重要性がますます顕著になります。 CBRE が比較的優れた業績を上げている理由は、専門能力の蓄積と切り離すことはできません。

所有者であろうと借主であろうと、すべてが変化しています。コンサルティングとサービス組織として「両端を片手で握る」CBREは、この変化にいち早く気づき、最も深く感じています。

実際、市場の急激な変化に伴い、CBRE の業務内容や重点も常に調整されています。オフィスビルの運営・管理の経験がないオーナークライアントの新規参入が増えています。これらの所有者は、空室率や家賃計算など、商業用不動産の基本的な運用知識を理解していない可能性があります。 CBRE は、これらの新規クライアントが知識のギャップを埋められるよう、積極的に経験と手法を伝え、カスタマイズされたソリューションを提供し、広範なパートナーシップ ネットワークを構築して、オフィス ビルの運用と管理の経験が不足している新規参入者が市場の変化に適応し、市場動向を理解し、商業用不動産の運用能力を向上させることができるよう支援しています。

「こうした新しい顧客と向き合うとき、初期段階では確かに『普及』の段階があるのです。」サービス対象の変化により、CBREの日々の業務内容は大きく変化しました。対談当日、彼女は同僚らと後半の報告書の具体的な内容について話し合うのに忙しかった。 「投資家だけでなく、今や一部のオーナーも当社のオリジナルレポートにさらに関心を寄せています。なぜなら、彼らは市場の動向や、先ほど述べたような隠れたオーナーグループを含む、将来の事業戦略をどのように策定するかについて非常に不安を感じているからです。以前のレポートは彼らにとって少々扱いにくいものだったかもしれません。より正確なサービスを提供するためには、オーナーのニーズと懸念をより深く理解する必要があります。」

CBRE は業務内容において柔軟性を示してきましたが、より確実な将来の動向に直面しても、粘り強く取り組むことを選択します。既存資産をめぐる競争の時代が到来し、不動産所有者は新たな差別化された競争上の優位性を見つけることが急務となっています。こうした流れの中で、ESG概念の導入が行き詰まりを打破する鍵の一つとなるかもしれない。

CBREは今年も引き続き、関連研究の実施とその実施の促進に多大な努力を払いました。劉環立氏は次のように強調した。「一方では、ESGの概念を積極的に推進し、オーナーとテナントの関連意識を高める必要があります。これは現在解決しなければならない問題です。たとえば、テナントはグリーン電力を購入したいという需要がありますが、市場の多くのオーナーはグリーン電力の消費チャネル、価格メカニズム、市場リスクを理解していません。そのため、双方がグリーン電力の消費における実際的な困難を解決するのに役立つコミュニケーションメカニズムを確立する必要があります。他方では、現在ESGの実践で直面する必要がある課題と困難は、サプライヤー、政府、その他の関係者が協力して解決策を見つけることを必要としています。」

以下は、Hexun 氏と CBRE 華北支社のマネージング ディレクターである Liu Huanli 氏との会話の一部です (編集済み)。

和順：昨年、北京のオフィス市場についてお話しした際に、空室率が上昇し続けているため、今後オフィスビルの入居者獲得競争はより激しくなるだろうとおっしゃっていましたね。この見解は今年中に完全に検証されました。しかし、熾烈な競争と厳しい状況は依然として予想を上回っています。北京のオフィスビル全体の賃料は今年、流行前に比べて20～30％下落したとの報道もある。この数字は正確だと思いますか?

劉環立氏：北京のオフィス市場は現在、厳しい状況に直面しており、賃料水準はパンデミック前の2018年と2019年に比べて大幅に下落しています。実際の取引賃料は数パーセントしか下がらないかもしれませんが、時間コスト、財務コスト、インフレなどの要素を考慮すると、実際の下がった額は20～30％近くになる可能性があります。この賃料の下落傾向は、間違いなくオフィスオーナーにとって大きなプレッシャーとなっている。この課題に対処するために、多くのオーナーは、より良いサービスや追加サービスの提供など、顧客を維持するためのさまざまな対策を講じなければなりませんでした。これらのサービスは表面上の家賃には含まれていませんが、実際には家主が家賃水準を維持するために行っている努力です。

市場が低迷しているとき、単一テナント構造のオフィスビルは最大のリスクに直面します。ある業界の政策環境が変化したり、その業界で市場変動が生じたりすると、その業界のテナントの大規模な流出につながり、入居率や家賃収入に深刻な影響を与える可能性があります。したがって、オフィスビルの所有者は、テナントの多様性を維持し、特定の業界や少数の大規模テナントへの依存を減らすことが重要です。

Hexun: 価格競争についてどう思いますか?供給過剰の矛盾はいつ緩和されるのか？

Liu Huanli: サービスプロバイダーとして、私たちは両方を行う必要があります。所有者の利益と入居者のニーズの両方を考慮する必要があります。健全な発展の観点から見ると、利益を追求する価格競争は間違いなく市場に損害を与えます。しかし、現在の北京の商業・オフィス市場では、価格を下げず、質の高いサービスで顧客を引きつけ、維持するという点で全員が合意できると期待しているものの、実際の運用は歪んでいることが多い。競合他社がさまざまな理由で価格引き下げ戦略を選択すると、市場全体のバランスが崩れ、他の企業も競争力を維持するためにそれに倣って価格を引き下げなければならなくなります。

一部の「非市場資産」が徐々に表面化するにつれ、北京の商業オフィス市場における需要と供給の矛盾はさらに深刻化する可能性がある。これらの資産には主に国有企業の不動産資産が含まれます。国家政策の推進や市場需要の変化に伴い、それらは徐々に市場の重要な部分となり、需要と供給の関係に直接影響を与えています。かつて、オフィスの賃貸は市場行動でした。企業がオフィススペースを選択する際には、市場の状況、コストの考慮、従業員のニーズに基づいて、最も適切なオフィススペースを迅速かつ効率的に取得しようと努めてきました。しかし、将来的には、政府系のハードテクノロジー企業の中には、新規物件のリースや購入のために市場に参入するのではなく、国有企業を背景としたこれらの新たに追加されたプロジェクトを直接選択する傾向が強まる可能性がある。

Hexun：最近はどのような企業が人気があり、どのような業界に主に分布していますか？

劉環立：超A級オフィスビルでは、一部の多国籍企業や有名ブランドなどのテナントを「優良テナント」と呼ぶことが多いです。これらの企業は通常、安定した財務状況と優れたブランド評判を持ち、オフィスビルに長期にわたる安定した収入をもたらすことができます。さらに、法律事務所や有名な金融サービス機関も、スーパーAグレードのオフィスビルの一般的なテナントタイプです。オフィス環境や設備に対する要求は高いです。賃貸面積は大きくないかもしれませんが、高品質のサービスとオフィス環境のためにプレミアムを支払うことをいとわない場合がよくあります。

これらの企業には、明示的な利点に加えて、暗黙的な利点もあります。これらの会社の人員配置や勤務スケジュールは通常は合理的であり、オフィスビルに過度の負担や損耗を与えることはありません。さらに、これらの企業の参入により、オフィスビルに安定した賃貸収入をもたらすだけでなく、オフィスビル全体のイメージや魅力を高めることもできます。これらの企業は、市場のすべての企業が獲得を競っている顧客です。

和順：家賃の引き下げは通常、資産価格に一定の下降圧力をかけます。長期投資家にとって、今こそ質の高い資産を探し、投資ポートフォリオを最適化するチャンスなのでしょうか?

劉環立：現在の市場状況では、機関投資家は一般的に不動産の配分においてより慎重かつ合理的に行動します。彼らは積極的な投資戦略を避け、より保守的で長期的な投資を選択する傾向があります。実際、彼らのニーズは常に存在していました。例えば、現在の保険基金の資産配分における不動産の割合は非常に低く、海外の平均を大きく下回っています。しかし、さまざまな要因により、彼らは現在、不動産への投資に消極的になっています。

市場センチメントは現在分裂しており、現在の市場はL字型曲線の底にあると考える人もいます。つまり、市場は一定期間安定していたものの、価格や取引量は最低点に達したか、最低点に近づいている可能性があるということです。しかし、市場が一度L字カーブを経験した後、別のL字カーブに直面するかもしれない、つまり市場が再び下降トレンドに入り、新たな底を形成するかもしれないと懸念する人もいます。

和順：昨年お会いしたときは、ESG関連の徹底的な調査に忙しくされていましたね。一年が経ちました。この分野で共有できる最新の進捗状況はありますか?

劉環立：既存資産をめぐる競争の時代を迎えるにあたり、不動産所有者は新たな差別化された競争上の優位性を見つけることが急務となっています。こうした流れの中で、ESG概念の導入が行き詰まりを打破する鍵となるだろう。特に中国では、ESG の実践は品質を向上させ、国際基準に追いつくための重要な方法と見なされています。

したがって、私たちは関連する研究を実施し、その実施を促進するための努力を確実に強化していきます。一方で、ESGの考え方を積極的に推進し、オーナーやテナントの意識を高める必要があります。これは今解決しなければならない問題です。たとえば、テナントはグリーン電力の購入を要求していますが、市場の多くの所有者はグリーン電力の消費チャネル、価格設定の仕組み、市場リスクを理解していません。そのためには、グリーン電力の消費における実際的な困難を双方が解決できるように、コミュニケーションの仕組みを確立する必要があります。一方、ESG の実践において現在直面している課題や困難を解決するには、サプライヤー、政府、その他の関係者が協力して取り組む必要があります。

Hexun：業界の不確実性は依然として存在しています。 CBRE の同僚の現在の勤務状況はどうなっていますか?あなたのビジネスにおいて、個人的に最も多くの時間を費やすのはどこですか?

劉環立：現在の業界環境下で、私たちも常に業務状況を調整し、事業の重点の一部をオーナーとの直接的なコミュニケーションと「トレーニング」に移し、顧客のニーズをより効果的に満たし、市場動向や将来の事業戦略を理解できるようにしています。たとえば、当社の当初のレポートは主に投資家を対象としていましたが、現在では市場の方向性や将来の事業戦略の策定方法について非常に不安を抱いている一部の不動産所有者に対する関心が高まっています。これには、先​​ほど述べた、本当に隠れた所有者のグループも含まれます。以前の報告は彼らにとって少し厄介なものだったかもしれません。これは、従来のコンテンツ出力方法がもはや最も効果的なコミュニケーション手段ではない可能性があることを意味します。より的確なサービスを提供するためには、オーナー様のニーズや懸念事項をより深く理解する必要があります。

合陝：中関村（000931）は北京、さらには全国にとってのハイテク拠点であるだけでなく、最先端で成功した企業を育成し、孵化させる揺りかごでもあります。この地域のオフィス市場需要の変化と地域内の企業の入れ替えは、国内の産業構造調整の動向を観察する重要な窓口であり、極めて強いシグナル的意義を持っています。近年、中関村エリアのオフィス市場で注目すべき変化は何だと思いますか？資金調達環境の変化に伴い、資金調達の困難に直面するテクノロジー企業がますます増えています。これは各社のオフィス賃貸戦略に反映されるのでしょうか？

劉環立：中関村エリアでは企業構造の調整と変化が進行中です。近年、大手インターネット企業の活発な発展により、中関村エリアのオフィススペースは不足しています。多くの企業では、需要を満たすために 1 つのオフィス内に複数のスペースを分割しています。

現在、バイトダンスや快手などのインターネット企業が自社のオフィススペースを購入して統合するにつれ、複数の分散したオフィスから自社の大きなビルに徐々に移転し、大量のオフィススペースを解放している。これらの空きスペースはその後、ライフサイエンスやハードテクノロジーなどの新興企業に吸収されました。現在、これらの新興企業は発展の勢いは良好ですが、その需要は以前の大企業に比べてまだ大きく遅れをとっています。

全国のハードテクノロジー企業の中でも、投資環境が慎重になる中で、多くのテクノロジー企業がまさに「コスト削減と効率化」の段階にある。相対的に言えば、中関村の状況は良好です。ここのハードテクノロジー企業は国家安全保障や国防などの重要な分野に深く関係していることが多く、そのため関連する政府の支援や投資を得られる可能性がより高いからです。さらに、中関村地域は中国の科学技術革新の中心地として、豊富な科学技術資源と人材の優位性を有しています。ここには多くの大学、研究機関、テクノロジー企業があり、完全な科学技術革新エコシステムを形成しています。このエコシステムは、企業に継続的なイノベーション力と人材サポートを提供し、中関村地域のハードテクノロジー企業が激しい市場競争の中で主導的な地位を維持できるようにします。