ショッピングモール運営データ分析（10万平方メートルの商業スペースの場合、通常運営に必要な1日の乗客数はどれくらいか？）

100,000 平方メートルの商業スペースの場合、通常の運用に必要な 1 日の乗客数はどれくらいですか?

店舗選択の4つの中核指標:

1 つ目は人口統計です。

2番目の項目は乗客の流れです。

3番目の項目は面積です。

4番目の項目は価格です。

店舗の良し悪しを判断するとき、まず店舗面積や賃料を計算する人は多いかもしれませんが、まず顧客の流れを計算する人は少ないでしょう。私たちが変える必要があるのは、通常、店舗が高価なのは、面積が広いからだけではないということです。

顧客の流れの大きさは、店舗の立地を判断する上で重要な要素です。顧客の流れが多い店舗は、販売実績も高くなります。同様に、運営側は店舗の顧客の流れを監視することで、店舗の運営実績を大まかに判断することができます。

ショッピング モール内の衣料品店の例を使用して、顧客フロー測定のロジックを説明します。説明を簡単にするために一部簡略化しています。

1. リース契約

衣料品店の賃貸面積は150平方メートルで、家賃と物件費は250元/平方メートル/月、賃貸期間は3年です。

2. 店舗開設にかかる固定費

店舗開業にかかる固定費には、店舗家賃、人件費、電気代、装飾費などが含まれます。

店舗の月々の固定費は、38,000元＋24,000元＋4,000元＋6,000元＝72,000元です。

3. 損益分岐点売上高

損失を避けるためには、店舗の月間売上高が少なくとも店舗の存続に必要な運営コストと等しくなければなりません。つまり、売上高 - 購入コスト = 店舗運営の固定費です。

平均小売価格が 1 個あたり 300 元、平均販売割引が 85%、購入割引率が 60% であると仮定すると、毎月販売する必要がある個数は次のようになります。

72,000元/（255元-120元）≒531.5個/月

月間売上高 = 136,000元

1平方メートルあたりの販売効率 = 904元/平方メートル/月

4. 乗客の流れ

この店の顧客の平均注文数が 1 人あたり 1.2 点であると仮定すると、毎日店で服を購入する顧客の数は次のようになります。

17.7個/日÷1.2個/人≒14.8人

毎日店に入る 100 人のうち 10 人が取引をすると仮定すると、つまり取引率が 10% であるとすると、毎日店に入る顧客の数は次のようになります。

14.8人÷10％＝148人

入店率が 5% の場合、店舗に入る顧客の数は次のようになります。

148÷5%=2953人

したがって、毎日 2953 人が店の前を通過すると計算されます。つまり、客足が 2953 人になったときだけ、店舗は損益分岐点に達するのです。客数が2953人を超えたときのみ、店舗は利益を出すことになります。

啓示：

1. 店舗入口での顧客の流れが増加すると、店舗の売上実績もそれに応じて増加します。皆さんにお聞きしたいのですが、1日の平均来店客数が4,000人で、他の要素が変わらない場合、この店はどれくらいの利益を上げることができ、利益が出るまでどのくらいの時間がかかりますか？

2. 来店率、取引率、平均顧客注文数を増やすなどの方法で利益を増やすこともできます。

3. 甲にとって、この衣料品店の売上高に対する家賃の比率（売上高家賃比率）は27.94％と高く、基本的には赤字寸前である。早急に経営コンサルティングを実施し、店舗を分析して現状の原因を突き止めることが急務です。損失を避けるためにできるだけ早くパフォーマンスを改善してください。

上記は単一店舗の場合です。例えば、100,000平方メートルのショッピングモールの場合、通常の運営には1日あたり何人の顧客が必要ですか?

1. 販売

建築面積10万平方メートルの商業ビルの場合、純賃貸面積は約5万平方メートルです。業界では一般的に、1平方メートル当たりの販売効率が1,000元/平方メートル/月であれば、事業は損失を被らないと考えられています。したがって、10万平方メートルの商業ビルの平均月間売上高は5000万、平均日間売上高は167万になるはずです。年間売上高：6億

これには、一次店と二次店、および一般店舗間の細分化は含まれません。通常、一次店舗と二次店舗の1平方メートルあたりの売上効率は1,000元/平方メートル/月未満です。もちろん、この販売量には各商業体の賃貸レベルは考慮されていません。よく知られているチェーン店や成熟した商業施設では、1平方メートルあたりの賃貸効率が比較的高いため、店舗運営に対する要求が高くなります。もちろん、相対的に言えば、成熟した商業組織は顧客の流れが多く、販売機会も大きくなります。

2. 平均注文額

10 万平方メートルの商業ビルで月平均 5,000 万の売上を達成したい場合、それをサポートするには月間どれくらいの乗客数が必要ですか?

これには、商業組織の平均注文額を理解する必要があります。 2020年の疫病の影響により、2019年の華東地区の一部ショッピングモールの顧客フロー売上を参考にします。

当社のこれまでの推定によると、敷地面積10万平方メートルの商業ビルの平均月間売上高は5000万元、平均日売上高は167万元で、南京江北印象広場のレベルに相当します。平均客単価は1人あたり62元、1日の最小客数は27,000人！ 100,000平方メートルの商業ビルは、1日平均30,000人の乗客の流れでショッピングモールの基本的な安定性を確保できます。そうなると、10万平方メートルの面積を持つ商業ビルの年間乗客数は約1000万人となり、これが生死ラインとなるはずです！

そのため、毎日3万人の集客をいかに実現するかが、各商業事業者の基本課題であり、企画部門のKPIとなります！

毎日 30,000 人の顧客が訪れるため、彼らをどのように変換するかが各販売業者にとっての課題です。来店率を上げるには？トライアル率を上げるには？継続受注率を上げるには？返品率を上げるには？ 。 。 。 。 。 。 。現時点では、チーム戦術と人員の質を競っています。

3. 周辺人口

面積10万平方メートルの商業ビルでは、1日あたりの平均乗客数は3万人である必要があります。実際、客観的な要因もあります - 周囲の人口です!半径3キロ圏内に十分な消費者がいなければ、乗客数3万人の目標達成は難しい。では、10万平方メートルの商業施設の存続を確保するには、周辺地域に何人の人員が必要でしょうか?ワンダプラザの建設地選定条件は、市の常住人口が50万人以上であること。原則として半径5キロメートル以内に30万人の住民がいる必要があります。ロンフォーの土地取得基準では、人口規模と鉄道交通拠点に基づいた配分が求められています。選択した土地から 5 キロメートル以内の平均人口密度は 30 万人です。上記は、有名な商業団体のビジネス地区の範囲です。一般的に、知名度の低い商業施設のビジネス街は、3キロメートル圏内の30万人を対象としており、成功する可能性が高くなります。つまり、周辺人口に対する1日の乗客数の割合は約10％です。

このことから、商業施設の 3 キロメートル以内に 20 万人が住んでいる場合、1 日の平均乗客数は 2 万人であると大まかに推測することもできます。商業施設の周囲 3 キロメートル以内に 50 万人が住んでいる場合、1 日あたりの平均乗客数は 5 万人になります。上記の導出は理論的なデータ、または通常の操作における基本的な目標にすぎません。

4. レンタルレベル

このことから、実際に逆の命題を立てることができます。 3キロメートル以内の地域に30万人が住んでいるとわかったら、10万平方メートルの商業ビルの賃貸レベルを推測できますか？

この表が発表されると、多くのトレーダーはおそらく「賃貸収入がどうしてこんなに高いのか！」と嘆くだろう。誰もが忍耐強くあるべきです。年間賃料収入9000万を達成するには、プロジェクト全体の平均賃料が150元/㎡/月、年間売上高が6億円である必要があります。

核店舗が総賃貸面積の約50％を占めることを考慮し、核店舗と二次店舗の平均賃料が一般店舗の半分に相当すると仮定すると、核店舗と二次店舗の面積は25,000平方メートル、平均賃料は75元/平方メートル/月となります。アンカー店と準店の年間賃料は2,250万元。一般店舗の年間賃料は6,750万元で、一般店舗の平均賃料は1平方メートルあたり月額225元です。

ですから、第二党の友人の皆さん、投資促進担当者が交渉した家賃がすでに 200 ドル以上であれば、この会場は悪くないはずです。なぜなら、この商業施設の年間賃貸料は1億元近くに達するからです。売上高の増加がなければ、そのような家賃を支えるのに十分ではないでしょう。一般的な店舗の平均賃料は225元/㎡/月です。売上高賃料比率15%に基づくと、1平方メートルあたりの売上高は1,500元/㎡になるはずです。前述の150平方メートルの店舗の場合、月間売上高は約225,000元となり、正常な運営とみなされます。

さらに計算すると、一般的な店舗の面積は25,000平方メートル、月間売上高は3,750万元、年間売上高は4億5,000万元になります。本店と準店の平均賃料が75元/㎡/月、賃料対売上比率が15％と仮定すると、売場効果は500元/㎡、月間売上高は1,250万元、年間売上高は1億5,000万元となる。プロジェクト全体の年間総売上高は6億人民元になります！

乗客の流れはどのくらいですか?一般店舗の月間売上高は3,750万元、一次・二次店舗の月間売上高は1,250万元で、合計5,000万元となっている。顧客単価60元を基準にすると、商業体の1日平均顧客数は3万人になります。

前述の1次店と2次店の売上予想は低めです。一般的に、高級スーパーマーケットの年間売上高は1億元を超えることもありますが、一般的な店舗の推定売上高は1平方メートルあたり1,500元と高めです。このうち 3 分の 2 を獲得できただけでも、非常に良いことです。

上記は理論上の計算です。 10万平方メートルの商業ビルの賃料水準が9000万に達するかどうかを見るために、いくつかの商業財務諸表をリストします。

まずは五月広場を見てみましょう（以下の内容は機密事項なので、五月友達の方は嫌なら写真を撮らないでください。ただし、上場企業なので秘密ではありません）

2020年、新城市は新たに34の五悦プラザをオープンし、合計95の五悦プラザが営業しており、年間の賃貸収入総額は57.2億元（家賃、管理費、駐車場、多角経営、その他の雑管理費収入を含む）で、そのうち年間賃貸収入が1億元を超えるプラザは8つあります。

2020年までに開業した64の五悦広場のうち、年間賃貸収入が9000万元を超える広場は14か所で23％を占め、年間賃貸収入が7000万元を超える広場は35か所で55％を占めており、近年の五悦広場の急速な発展がうかがえます。

ロンフォーが2020年上半期に発表した賃貸収入を見ると、約10万平方メートルの天街の年間賃貸収入は基本的に9000万を超えています。

上記の比較は基本的に、1. よく知られている商業体の収益性は確かに非常に高いこと、2. 新しく開業したあまり知られていない商業体が年間収益 9000 万を達成することは依然として非常に難しいが、後期の継続的な運営を通じて、この目標はまだ希望があることを示しています。