2011 年の不動産販売ランキング (過去 10 年間の深セン不動産市場を振り返る: 不動産会社のランキングは常に変化しているが、万科の「王朝」は揺るぎない)

深セン不動産市場の過去10年間の功績：不動産会社のランキングは絶えず変化しているが、万科の「王朝」は揺るぎない

出典：店主の黄燦

編集者注：2008年、方章桂は金融危機から脱出し、谷底と波の激動を経験し、強風と波を乗り越え、青い海と青い空を見て、夢をオールにして航海を続けました。過去10年間、目撃者および証人として、方章貴氏は不動産業界の急速な変化を目の当たりにしてきました。

今は最高の時であり、最悪の時でもある。

時は経つのは早く、いつの間にか深センの不動産開発は10年にわたる苦難と夢の日々を経ていた。過去 10 年間、深センには語る価値のある物語、記憶に残る価値のある多くの人々や物事がありましたが、不動産市場でも同じことが言えます。方章貴氏は「シルバーエイジ2008-2018へのオマージュ：深セン不動産市場の10年」と題する一連の記事を発表し、深セン不動産市場のシルバーエイジの全景を紹介する。どうぞお楽しみに。

2008年から2018年まで、あっという間に10年が経ちました。過去10年間、深センの地元不動産会社は大きな変化を遂げてきました。これまでずっと栄光を誇って今も輝き続けている人もいれば、跡形もなく消え去ってしまった人もいれば、まばゆいばかりの輝きを放ってデビューした新星もいる。 2008年から現在に至るまで、不動産市場の再生と反復のドラマの中で、深センの不動産開発業者も荒廃から繁栄への飛躍を目撃してきました。不動産市場の劇的な変化の当事者として、彼らは過去 10 年間に何を経験し、将来どのような課題に直面するのでしょうか。

2008年：万科ホーロイとOCTが市場3位に躍り出て、万科の売上高は初めて45億に達した。

2008年、米国の金融危機が世界に広がり、中国の不動産市場全体が影響を受けました。深センも例外ではありませんでした。住宅価格は暴落し、底値、法外な値段、バーゲン価格…これらすべてを経験して初めて、デベロッパーもこのように「宣伝」できるのだと気づいたのです。

万科は今年、深センの不動産史上初めて売上高45億円超を達成した不動産開発業者となり、売上高は48.9億円に達し、2位に30％差をつけた。拠出額の順位は、万科城、東海岸、第五公園（買収した易里プロジェクトを含む）、東方尊宇、金月東県となっている。万科深圳会社は恵州市と東莞市における湯悦の販売も担当しています。この2つのプロジェクトを含めると、総売上高は50億を超えます。

紅栄源は、西龍湾、パークランド、西源の3つのプロジェクトにより、総売上高37億8千万元で第2位を獲得した。特に、西龍湾は2008年の最後の週に突如として取引エリアの優勝を勝ち取るべく力強い努力をし、売上高に大きく貢献しました。

3位はOCTで、本社売上高14.1億、西城の50％株式とOCT東の100％株式により、32.2億で第3位を獲得しました。

Excellence は基本的に 1 つのプロジェクトで市内で 4 位を獲得し、市内で最も金含有量の高いプロジェクトとなりました。同年の総売上高は24.2億円となり、2008年には効率重視型開発のモデルにもなった。

売上高上位10社は、チャイナ・オーバーシーズ（18.7億ドル）、ギャラクシー（18.3億ドル）、ベスター（16.3億ドル）、深セン発展（13.7億ドル）、ジェムデール（12.8億ドル）となっている。

2009年：上位10社の総額は430億元で、OCTグループが83億元でトップの座を獲得した。

2009 年は間違いなく、開発者たちが夢の中で笑っていた年でした。年初の「価格・数量ともに下落」から年半ばの「価格・数量ともに上昇」、そして年末の「価格・数量ともに上昇・下落」へと、市場は再び好況期に入った。

深セン市計画・国土資源委員会が発表したその年の既存建物の売上高と販売前売上高を含む販売データによると、OCTは83億元でトップとなり、万科と招商局がそれに続いた。また、深セン市の上位10社の年間総売上高は430億元で、市全体の売上高984億元の44％を占めた。

万科は今回ランクインした不動産会社トップ10のうち、最も多くのプロジェクトを立ち上げたデベロッパーであり、販売面積と販売戸数ではともに1位だが、販売額では2位となっている。

上位10社のうち、万科、中国海外、招商局、深セン開発はいずれも平均価格が1万元未満のプロジェクトを販売した。しかし、ほとんどの不動産開発業者、特にOCTは高級住宅開発に重点を置いています。 Sihai Apartmentsを除いて、Xicheng、Portofino、OCT East Tianluなどのプロジェクトはすべて高級住宅とヴィラです。ポルトフィーノの純粋なウォーターフロントにある2階建て住宅でさえ、平均販売価格は1平方メートルあたり5万元を超えており、OCT東天路の別荘の最高価格は1億元を超えています。

2010年：万科は売上高と販売エリアの両方で優勝し、凱莱は販売エリアで2位となった。

2010年、深センの住宅価格は高値で始まり、安値で終わった。新築住宅の平均取引価格は1平方メートル当たり2万205元で過去最高となり、前年比33.3％増加した。

今年、不動産市場は火薬の煙のない戦場となり、開発業者らは激しく嫉妬した。その年の統計によると、万科は予想通り総売上高78.42億元で第1位を獲得し、売上高と販売面積の二冠を達成した。 2009年、総売上高45億1,300万ドルの「兄貴分」であるOCTは、売上高で第2位の座を堅持し、続いてレイモンド・ペンユエン・グループ（37億4,300万ドル）、カイサ・グループ（32億4,800万ドル）、宝能不動産（27億4,600万ドル）が続いた。カイサは取引面積193,200平方メートルで販売面積でも第2位にランクされたことも特筆に値します。

興味深いことに、2010年の売上高上位10社の不動産開発業者の中には、李嘉誠氏のハチソン・ワンポアも含まれており、売上高20億2400万ドルで9位にランクされている。しかし、ハチソン・ワンポアは現在、中国本土の不動産市場からほぼ完全に撤退している。時間の経過とともに物事が劇的に変化してしまったのは本当に残念です。

2011年：不動産の「ポスト高回転時代」が到来、万科は依然としてトップ

2011年は前年の「9.30」政策の残留効果により、その年の不動産市場の方向性も大きく影響を受けました。 「国家八大規制」や価格制限令の影響も相まって、深セン、さらには全国の不動産市場は「ポスト高成約時代」に突入した。不動産市場は引き続き低迷しており、新規発売物件の価格は下落し続けた。このような状況の中で、開発者は利益を最大化するために、10%の頭金、元の価格での買い戻し、月々の支払いの返金など、さまざまなトリックを考案してきました。

「数々の困難」にもかかわらず、大手不動産会社は依然として懸命に努力を続けている。今年の万科の売上高は60億9200万元で、前年に比べ減少したが、依然として第1位だった。 OCTは46億1400万元でこれに続いたが、前年と比べて増加はそれほど顕著ではなかった。ホープソングループはダークホースとして浮上し、売上高39億8800万元で第3位、売場面積は18万8200平方メートルで万科（38万6500平方メートル）に次ぐ第2位となった。その年の売上高上位5社の不動産開発業者には、招商局不動産開発（32億8,700万ドル）と林鴻国際（24億7,500万ドル）が含まれ、当時もその実力を過小評価すべきではなかった。

2012年：深センの不動産市場は2012年に活況を呈し、中国招商地産開発が後れを取ってトップに立った。

2012年は深センの不動産市場にとって転機となった年でした。不動産市場に対する政策環境に大きな変化はなかったものの、市場の信頼感は急速に回復し、不動産開発業者は積極的に新規プロジェクトを立ち上げ、住宅購入者も積極的に市場に参入した。不動産市場は需給が好調で、様々なグレードや立地のプロジェクトが豊作でした。

2012年6月8日、中央銀行が金利引き下げを発表し、何千人もの人々が深センの不動産市場に殺到して住宅を購入したことは特筆に値します。 6月10日、ウォーターサイドスプリングの第5期プロジェクトが中華圏で開始され、3,000人以上が住宅購入に殺到した。 7月19日、前海営業所で富通城市金が発売され、数千人が住宅購入に駆けつけた。 7月29日、COFCO金雲が中華圏で開業したことにより、何千人もの人々が住宅購入に殺到した。 8月19日、グリーンビューレジデンス1866グレーターチャイナの発売には4,000人が集まり、800戸を購入しました。

こうした中、万科は売上高89億600万元で依然としてトップの座を堅持している一方、かつて万科と競合していたOCTはスタミナ不足に陥り、売上高60億9200万元の招商局不動産に追い抜かれた。 OCTの売上高はわずか40億4900万元で、前年に比べて減少した。ギャラクシー・プロパティーズ（34億4,700万ドル）とグリーンタウン・プロパティーズ（30億8,400万ドル）がこれに続いた。

2013年：住宅価格は暴れまわる野生馬のようだが、万科の王座は「揺るぎない」まま

2013年、国務院は住宅価格の急激な上昇を抑制することを目的とした新たな「国家五大政策」を導入した。しかし、深センは暴走した野生の馬のように逆の方向に進んでいった。平均価格は1平方メートル当たり1万8,906元から2万1,626元に上昇し、過去最高を記録した。 2011 年の不動産市場は、ここ数年で最も活況を呈していました。龍華や前海などの多くの新興住宅地では、1つのマンションの購入に7～8人の買い手が殺到していた。

このような不動産市場環境のもと、デベロッパーも様々な開発を模索しており、不動産販売は前年同期に比べ減少しております。しかし、万科は総売上高77億5300万元、販売面積36万7000平方メートルで依然として王座を維持しているが、2012年と比較すると大幅な減少が見られる。そのすぐ後には深センホールディングス（65億2200万元）とエクセレンス不動産（64億2000万元）が続いている。

業界関係者は、その年の万科の売上実績について、2013年には万科鹿城や万科天宇など8つのプロジェクトを販売していたものの、新規プロジェクトの数は減少したと述べた。これは確かに、一方では万科の深圳における土地保有と密接に関係しているが、他方では、万科の2013年の多角的開発戦略によって住宅開発のエネルギーも弱まった。一部の観測筋は、もはや「住宅特化」の道を歩んでいない万科は、新たな製品戦略の下、今後数年間で住宅取引のトップの地位から徐々に遠ざかる可能性が高いと指摘している。

2014年：「新しい政策」が導入され、不動産市場は課題に満ちていた。万科の売上高は100億元を突破

2014年、深センの住宅価格は1平方メートルあたり23,973元で、2013年より10.83%上昇し、史上最高を記録した。販売された戸数は41,911戸で、2013年から約10％減少した。今年は深センの不動産市場にとっても厳しい年だった。深セン市の商業住宅の販売面積と販売額はそれぞれ440.78万平方メートル、1137.17億元で、前年同期比3.02%減、11.35%減となった。大手不動産会社は、年間業績目標を達成するために多大な努力を払ってきました。

2014年、万科の深センでの商業住宅販売は100億人民元を超え、103.3億人民元で商業住宅販売額と面積のダブル優勝を獲得し、明確なトップの座を獲得した。しかし、103.3億元のうち36％が非住宅部門によるものであることは注目に値する。深セン万科の観点から見ると、多角的な発展を追求するというビジョンは実現されています。そして、ランキング2位から5位までの競争は非常に激しく、中には数千万というわずかな差しかないものもあります。これは、大手企業が業績達成のために多大な努力を払ったことを示しています。

このうち、2位から4位はOCT（77億7900万）、中国招商銀行（77億5200万）、凱沙（76億1700万）で、両者の差はわずかで「戦況」は膠着状態だった。特筆すべきは、2014年にリストに新しく登場した華潤土地と中州集団の売上高はそれぞれ約30億元で、この年も侮れないライバルだったことだ。

2015年：新築住宅年間販売額2225億1300万戸、華潤が万科を追い抜いて首位に

2015年に中国の不動産市場の代表として指名された都市は2つだけで、1つは深セン、もう1つは別の都市でした。 2015年、深センでは6万6000戸以上の新築住宅が販売され、取引面積は665万8900平方メートルで、前年比でそれぞれ58.65%と65.21%増加しました。平均取引価格は1平方メートルあたり42,591元で、2014年から約40%上昇した。

今年、万科集団はもはや王座に就いておらず、国有企業を背景とする華潤集団にその座を奪われた。注目すべきは、華潤土地は、総売上高173.6億元の2つのプロジェクトを保有し、売上高で深センの不動産開発業者トップ3に入った唯一の企業であり、その実力は非常に強いことである。同時に、華潤土地は深センの不動産市場における単一プロジェクトの売上高でも記録を樹立した。 2015年、華潤城の売上高は100億人民元を超え、売上高と金額は第2位の深センより26億人民元近く高かった。同時に、華潤土地は深センの不動産市場における単一プロジェクトの売上高でも記録を樹立した。 2015年、華潤城の売上高は100億人民元を超え、売上高と金額は第2位の深センより26億人民元近く高かった。

首位の座を失った万科は、総売上高202億5200万元で2位となった。その年の統計によると、万科は2015年に合計10件の新規プロジェクトを販売し、合計6,341戸を販売した。販売中の物件数、プロジェクト数ともに深セン最大となった。紅蓉源（191億1800万）、エクセレンス不動産（131億6900万）、OCTグループ（113億9200万）がこれに続いた。

2016年：史上最も厳しい「深セン八方措置」が不動産市場に影響、万科がトップの座を取り戻す

2016年、深センの不動産市場はスリリングなジェットコースタードラマを繰り広げ、不動産開発業者間の競争はますます激しくなった。

2016年、深センの不動産市場は史上初の二重規制を経験した。特に104の新しい政策の後、深センの不動産市場は大幅に冷え込んだ。統計によると、2016年の深セン不動産市場では、6社の不動産開発業者の年間売上高が100億人民元を超え、上位10社の不動産開発業者の総収入は1337億9700万人民元だった。その中で、万科と紅蓉源は200億を超え、1位と2位となった。中国資源（153億8100万ドル）、深セン地下鉄（149億9100万ドル）、深センホールディングス（130億9100万ドル）がこれに続いた。特筆すべきは、2016年に深セン地下鉄が売上高で初めて深センの不動産開発業者トップ5に入ったことだ。不動産会社トップ10社でも大きな再編があった。恒裕集団、信義不動産、易天集団はそれぞれ売上高が約90億元で初めてトップ10入りした。

王座を取り戻した万科について言えば、2016年の深センのプロジェクトには、万科クラウドシティ、鹿城HBC恵龍センター、深南路68号、公園6号、九龍山万科プラザアパートなどがある。その中で、真新しい不動産プロジェクトはHBC恵龍センターと万科深南路68号の2つだけだ。プロジェクト面積が大きい万科運城を除き、その他は中小規模のプロジェクトであり、そのほとんどは売れ行きが好調、販売中、または販売最終段階にあります。販売価格水準から判断すると、主流は4万～7万レベルで、深センでは中低価格帯であり、地域は主に中小規模です。

2017年：新築住宅販売量が大幅に減少、万科の売上高は300億を超える

2017年は規制政策の深化とテストの年です。史上最も厳しい「八大措置」に基づき、規制措置により住宅ローン金利を段階的に引き締め、投機的需要を抑制する。 2017年、深センの新築住宅の平均取引価格は1平方メートルあたり54,445元で、前年比1.9%の微増、前月比675元の減少となった。総販売台数は25,820台で前年同期比38.0%減となった。

不動産販売では、万科は依然としてトップであり、2017年の総販売額は334億円で、前年比56％増となり、2位のOCTと大きな差をつけている。今回、OCTは年間売上高215.3億元で売上高ランキング2位に躍り出た。 2016年には2位上がって4位となった。紅栄源は不動産開発業者の中で売上高第3位となり、総取引額は164億元で、主に供給量の減少により2016年に比べて38.2億元減少した。深センメトログループは売上高154億8300万元で4位、華潤地産は売上高144億元で5位となった。

2017年のランキングから判断すると、上位10社は基本的に、万科、OCT、中国資源土地など、深センでは比較的よく知られている企業です。これは、人々が依然としてブランド開発業者をより信頼しており、評判の良い企業の方が住宅の品質や不動産管理サービスなどの面でより良い保証があると考えていることを示しています。さらに、一部の強力な地元不動産開発業者の取引実績を過小評価すべきではありません。例えば、紅蓉園や深セン地下鉄も、それぞれの利点により市場で人気があります。

2018年: 続く

あっという間に、2008 年も半分が過ぎました。深センの不動産市場を「支配」するのはどの不動産会社でしょうか?彼らはどんな章を書くのでしょうか？不動産市場の後半は彼らが私たちのために開くのを待っています...

結論：

過去10年間の不動産市場では、多くのプレーヤーがトップの座を競い合っており、喜ぶ人もいれば悲しむ人もいます。不動産会社は過去10年間、成功と失敗を経験してきました。 「どの世代にも、何百年にもわたって流行をリードする才能のある人がいる」とも言えます。過去10年間の深セン不動産会社のランキングの変化と入れ替わりは、さまざまな発展段階における時代の痕跡を表しており、中国の不動産開発の歴史にも大きな足跡を残しています。

一流不動産会社は、「住宅は投機のためではなく、生活のためにある」という指針のもと、より良い生活シーンを創造し、人々のより良い暮らしへの欲求を満たすことを自らの責任とします。彼らは、良い住宅の建設と良い製品の創出を業界の標準とし、より標準化され、安定的かつ持続可能な多角的な不動産開発の方向に向かって発展していきます。これは中国の不動産市場の「新たな常態」なのかもしれない。