2012年不動産売上ランキング（黄文仔が武漢を訪問、「スロートレイン」ギャラクシーベイの不動産の恥辱）

黄文仔が武漢を訪問、「スロートレイン」ギャラクシーベイの不動産の恥辱

タイムズ・ファイナンスAPP記者、劉星歌

写真: ギャラクシーグループ会長 黄文仔

不動産業界の競争では、速く走る人もいれば、遅く走る人もいます。規模の経済と高回転率が業界の勝利戦略となったとき、ギャラクシーベイは市場征服においてかなり遅れをとっていました。

しかし、この「遅い列車」はまもなく新たな目的地である武漢に到着するかもしれない。 3月中旬、星河湾の黄文在会長と上級幹部が武漢市青山区を訪問した。青山区党委員会書記の蘇尼斌氏が彼らと会談した。星河湾の幹部らは青山河浜公園と河浜地区東部を視察した。

武漢への進出は、2017年に広東省汕尾市に進出して以来の星河湾の新たな動きだ。かつてオルドスで敗北した星河湾は、今では新たな都市に進出す​​る前に熟考しなければならず、それによって星河湾はある程度遅れをとることにもなっている。

黄文才氏が武漢を訪問

3月中旬、黄文仔氏と数人の上級幹部が武漢市青山区を訪問した。その後のシンポジウムのラインナップは、ギャラクシー・ベイへの投資が差し迫っていることを示唆していた。青山区党委員会の蘇尼斌書記と、区計画局、投資促進局、土地整備・備蓄センターなどの部門の主要リーダーが全員出席した。黄文哉氏もシンポジウムで武漢への投資の意向を表明した。

同時に、タイムズ・ファイナンスは、星河湾が自社の求人ウェブサイトに、勤務地を武漢市江漢区として募集要項を掲載していることにも気づいた。職種には、原価見積り担当者、契約原価管理者、造園設計者、アーカイブ管理者、電気設計技術者などが含まれます。これらの職種は上海プロジェクト部門に属します。星河湾の関係者はタイムズファイナンスに対し、武漢で計画中のプロジェクトがあることは事実だが、具体的な地域は不明であることを認めた。

星河湾は1995年に広州で設立され、その前身は宏裕グループでした。 1996年、スターリバーは広州紅宇プラザを立ち上げ、正式に不動産開発市場に参入しました。 2001年に広州ギャラクシーベイが開業したことでギャラクシーベイとその代表である黄文仔氏は有名になり、2004年に北京ギャラクシーベイが開業したことで高級住宅開発業者としての地位が確立されました。

ギャラクシーベイは長い間栄華を誇っていました。 「中国の不動産市場については広州を見てください。そして、広州の不動産市場については中国南部を見てください。」広州市番禺区に位置する「華南ブロック」は、中国の大規模市場時代の先駆けであり、中国の不動産開発の歴史において避けて通れない重要な部分である。

銀河湾は「華南八大金山」の一つとして、かつては畏敬の念を抱かせる場所でした。不動産の黄金時代、広州、北京、上海などのギャラクシーベイのプロジェクトは、「オープン初日に数十億ドルを売り上げる」という売上記録を繰り返し樹立した。

しかし、過去の栄光は今日の荒廃を隠すことはできない。ギャラクシーベイは24年前に設立されましたが、レイアウト、規模、開発速度の面で遅れをとっています。星河湾は武漢に入る前、2年間新しい都市に進出しておらず、進出した都市は広州、北京、上海、太原、オルドス、マカオ、瀋陽、西安、深セン、青島、汕尾など10数都市のみであった。

同時に、不動産会社間の規模競争が本格化し、業界の集中が急速に進み、全国展開を終え兆元陣営に入る不動産会社が急増している。都市部でのサービス提供範囲が同業他社に遅れをとっているだけでなく、星河湾の業界内での順位も必然的に低下している。

2012年、ギャラクシーエンターテインメントグループは「2012年中国不動産企業売上高TOP50」ランキングでトップ50から脱落した。 2018年、ギャラクシーベイは139.2億元の売上高を達成し、CRICの「2018年売上高トップ200中国不動産会社」で129位にランクされました。 2017年と比較すると、順位は下がり続けました。

ギャラクシーベイが「良質な製品に焦点を合わせ、品質にこだわる」というスローな哲学をいかに強調し、卓越性を追求するとしても、もともと先行者利益を持っていた同社が、開発において遅れをとっているのは否定できない。

「スロートレイン」ギャラクシーベイ

ギャラクシーベイの遅さは、規模の面で以前の同業他社や後発企業に負けるだけでなく、「地主に余剰食糧がない」というジレンマにも直面することになる。現在、星河湾は12のプロジェクトを販売開始しており、広州星河湾や北京星河湾などの初期のプロジェクトは完売している。

不動産のベテラン専門家、李文江氏は、ギャラクシーベイの遅いペースは、大型マンションという単一商品戦略に関係していると考えており、「この種の商品はどの都市でも受け入れられるわけではない」と語った。ギャラクシーベイの製品のほとんどは、数百平方メートルの大型で完全に装飾された高級住宅であり、瀋陽では数千平方メートルの大型マンションも発売されている。

大型フラットフロアに重点を置く製品戦略により、星河湾は高級住宅市場での地位を確立したが、「成功も失敗も小和のおかげである」。星河湾はオルドス、成都、常州で「ウォータールー」に見舞われ、それが星河湾の対外展開にも一定の影響を与えた。

2010年、星河湾はオルドス市に進出し、72万平方メートルの住宅の事前販売証明書を取得し、国内最大のプロジェクトを獲得した。ギャラクシーベイはオルドスプロジェクトの売上目標を100億元に設定していたが、2011年9月7日にプロジェクトが開始されたとき、第1期の1,900戸に対する反応は冷淡だった。翌年、オルドス銀河湾の購読数はわずか10％程度でした。

危機に直面して、星河湾はカントリーガーデンと協力し始め、2012年に成都博雅園と常州カントリーガーデン星河湾プロジェクトを共同で開発しました。しかし、この協力は期待された結果をもたらさなかった。業界では博亜園の内部売上予想は20億元と噂されているが、成都の多くの仲介会社は、1平方メートル当たりの単価が2万元、1戸当たりの総額が520万元で、装飾が細かい大型の高級住宅を引き受けることを敢えてしていない。常州カントリーガーデンギャラクシーベイも、価格が高かったため、オープン時にはわずか10戸しか売れなかった。当時、常州の商業住宅の平均価格は1平方メートルあたり7,284元でしたが、常州のカントリーガーデンギャラクシーベイの完全装飾住宅の価格は1平方メートルあたり15,000〜20,000元でした。

李文江氏は、ギャラクシーベイのペースは資金とチームに大きく関係していると考えている。 「スターリバーの梁尚燕のような専門管理者は非常に重要な役割を果たしてきました。現時点では、先導する専門管理者がいないため、社長や社長夫人に頼ってコントロールするのは少し難しいかもしれません。」

タイムズ・ファイナンスは、ギャラクシー・リバーは現在も家族経営の傾向があり、ギャラクシー・リバー・グループの現社長である黄建輝は黄文仔の長女であることを知った。同社に近い情報筋によると、ギャラクシーベイの日常的な業務効率は高くなく、社内に権力闘争もあるという。

亜卓不動産経済研究所の鄧浩志所長は、ギャラクシーベイのゆっくりとしたペースは戦略的な選択だと考えている。 「ギャラクシーベイは規模や高売上高を追求するのではなく、高品質と高収益を追求しています。プロジェクト数は比較的少ないですが、1つのプロジェクトの利益率は比較的高いです。」

星河湾の利益は、大規模開発モデルによる土地コストの低さから生まれている。2007年、星河湾は入札で華潤やジェムデールなどの不動産開発業者を破り、上海浦東の星河湾の土地を42億4000万元で落札した。面積は約20万平方メートルで、1平方メートル当たりの最低価格は約9433元だった。 2009年に第1期がオープンした当時、販売価格は1平方メートルあたり約4万6800元と高かった。

2012年末から、星河湾グループと合弁ファンドは西安市西県新区で61万平方メートルの土地を相次いで取得し、土地の総額は約8億元で、プロジェクトの実際の総床価格は1平方メートルあたり520元でした。 2013年4月8日、星河湾は青島城陽で7区画の土地を最低落札価格12億3,600万元で落札した。総面積は約59万5,300平方メートルで、平均床価格は1平方メートルあたり約900元である。

しかし、不動産市場の規制が継続・深まるにつれ、高級住宅市場も冷え込みのジレンマに直面している。 CRICのデータによると、2018年の北京、上海、広州、深セン、杭州の高級住宅取引総数はわずか9,493戸で、過去5年間で最低となり、2016年の高級住宅取引総数の40%未満となった。

中国高級住宅研究所の朱暁紅所長はタイムズ・ファイナンスに対し、高級住宅市場は今後大きな改善は見られないが、高級住宅市場は少数の富裕層を対象としたニッチな市場であると指摘した。普及するものではないので、規模が大きくなりすぎず、市場シェアも高くなりすぎません。

現実を踏まえて、ギャラクシーベイも調整を行っています。かつて、星河湾の豪華な大型マンションは600平方メートル、あるいは800平方メートルもの広さがありましたが、現在ではその広さは200～300平方メートルに縮小し、装飾もシンプルになり始めています。 「主な変化は顧客基盤です。以前は、顧客は主に業界の経営者や伝統的な製造業でしたが、現在は電子商取引やインターネット業界の若い世代です」と李文江氏は語った。