商業用不動産ブランド企画（三級都市、四級都市における商業用不動産の企画、立案、投資誘致、マーケティングの全プロセス指導）

第3層、第4層の商業用不動産の企画、立案、投資促進、マーケティングに関する全プロセス指導

近年、有名不動産会社が三級都市、四級都市に進出し、大規模な区画割りを行うようになりました。第三、第四級都市では開発ブームが到来するだろう。商業用不動産の拡大において、第3、第4級都市が新たな「ブルーオーシャン」になりつつあるが、第1、第2級都市の運営経験に基づいて盲目的に開発を進めれば、現地のパフォーマンスは悪くなるだけだ。すべては第三、第四都市の市場ルールに従い、市場と消費者に基づいていなければなりません。

第三、第四都市における商業用不動産開発の特徴は何でしょうか?

専門分野1：事業ミックスは生活と手頃な価格に重点を置くべきである

第一級都市と第二級都市のモールやショッピングセンターは、一般的にファッション、新しいトレンド、速いペースを追求しており、これは第一級都市と第二級都市の若者の割合と関係しています。

しかし、第3、第4層の都市の経済レベルは比較的低いため、多くの若者が都市を離れてしまいます。そのため、三級都市、四級都市の人口に占める中高年層の割合は大きい。そのためには、ショッピングモールのビジネスミックスを生活と手頃な価格に重点を置く必要があります。

特徴2：フルカテゴリーのワンストップショッピングモールは市場リスクが低い

消費特性が異なるということは、第3・第4級都市のショッピングモールの位置づけが、第1・第2級都市のショッピングモールの位置づけとは異なることも意味します。一級都市と二級都市の都市空間は広く、ショッピングモールは均質な競争を避けるために消費者をセグメント化する必要があります。

第三、第四級都市のショッピングモールは高級路線をとることは稀で、人口基盤が限られているため、テーマ型や専門型のショッピングモールの開発にも注意が必要である。

まとめると、第3層、第4層のショッピングセンターの開発では、「完全性」と「ワンストップ」が重視されています。フルカテゴリーのワンストップショッピングセンターは、市場リスクが比較的低くなります。

特徴3：適切な音量コントロール

しかし、「完全」であるということは、規模が大きいということではありません。規模が大きいということは、カテゴリー計画の余地が広がり、運転能力が強化されることを意味します。

しかし、第3、第4層の都市の人口基盤は小さく、消費の流出が広範囲に及ぶため、都市全体のビジネスの総購買力と市場規模は比較的限られています。さらに、都市の流動性が弱いため、購買力と市場規模の拡大弾力性も比較的低くなります。したがって、音量を適切に制御する必要があります。

特集4：早い段階でしっかり財務予算を立てて販売モデルを決める

物件を全て自社で保有するごく一部の有力デベロッパーを除き、大半のデベロッパーは賃貸と売却を組み合わせて資金回収を行っている。通常、売却後のリースバックプロジェクトのリースバック比率は 8% ～ 10% ですが、第 3 層および第 4 層都市の実際の市場賃貸収益は 3% ～ 4% にすぎません。

したがって、販売後のリースバックか直接販売かを問わず、販売モデルを決定するために、早い段階で財務計算を行う必要があります。売却後のリースバックを採用する場合には、インキュベーション期間中に家賃補助の準備を行う必要があります。同時に、ポジショニングにおいては、販売事業と保有事業の関係を考慮する必要があります。事業の保有部分と販売商店街を空間的に分離することで、事業運営の保有部分に影響を与えないようにすることができます。

中小都市における商業開発の現状と基本的な考え方

1. 既存の問題と基本原則。

既存の問題: 第三、第四都市の商業用不動産が何度も失敗するのはなぜでしょうか?そしてそれは継続的に開発されているのですか?

これは、三、四級都市における商業用不動産の立ち上げの「原罪」に関係している可能性がある。①商業用不動産の需要を読み間違え、長期計画の青写真が欠如していること。 ② 多くの場合、強力な財務力と商業用不動産開発に必要な専門的才能およびビジネスコンセプトの両方を欠く地元の開発会社が主導している。 ③ 企画部門が厳密な調整と管理を怠っている。 ④商業用不動産運営サービスパートナーが専門的ではない。

基本的な取引原則:

① プロジェクトエリアの商業的魅力に留意する。 ②不動産店の価格を適正にする③ 事業規模を厳格に管理する。 ④まずポジショニングを行い、次に事業計画を立てる。 ⑤ 事業の位置づけや割合は地域の実情に合わせている。 ⑥ 潜在的な加盟店に事前に連絡を取る。 ⑦ 賃貸と販売のリズムを合理的に設定する。 ⑧ブランドの組み合わせを調整しバランスをとる。

2. 事業の分配、統合、発展モデル。

一般的な三級都市、四級都市における商業施設開発の基本原則は、高イメージ、中級、販売可能性の位置付けです。

主な事業内容

地級市のショッピングセンターは、主にアンカーストア、ストアインストア、テーマモール、飲食・レジャー・娯楽の4つの主要セクションで構成されており、基本的に都市住民のワンストップショッピング、飲食、レジャー・娯楽のニーズを満たしています。

一般的な事業分布特性

①1階には主に金の宝飾品、時計や眼鏡、化粧品、皮革製品、靴やバッグ、西洋や中国のファーストフードなどが集まっています。

②ブランド衣料品は主に2階から4階に分布しています。 ③ レジャー・娯楽施設は主に5階と6階に分散配置されています。 ④スーパーマーケットは主に2階、3階、または-1階に分布しています。

事業統合モデル

①核店舗（スーパーマーケット・百貨店・家電・家具）＋ストアインストア＋テーマモール＋飲食・レジャー・娯楽施設

②スーパーマーケット＋店舗内店舗＋飲食・レジャー・娯楽施設

3つの主要な開発モデル

① ショッピングセンター＋ブロック② 単一ショッピングセンター③小さなショッピングモール。

第三・第四級都市の商業発展モデルに関する研究

1. サイトの選択。

1) 旧市街の敷地選定

場所は通常、旧市街で最も繁栄している商業歩行者通りの端に選ばれます。明らかな利点は、開発リスクが軽減され、旧市街の商業歩行者通りのグレードが向上することです。デメリットとしては、開発コストが高く、解体を伴うことが多く、政府からの強力な支援と指導が必要になることです。このアプローチは、ほとんどの県レベルの都市に適しています。

旧市街地の複合施設の立地選定におけるリスク管理：解体リスク、政府リスク、財務リスク。

2) 新興都市地域における立地選定

新しい地区は土地が安く、面積が広いため、非常に高い出発点を持つ複合施設の開発に適しており、建設が必要です。

周辺エリアの需要が十分でなく、人気を集めることが難しく、開発の失敗率が非常に高いため、開発と運営レベルに高い要求が課せられています。

新しい地区を開発する際には、地級市は一般的に、CBD の場所として 1 つの新しい地区に焦点を合わせ、複数の焦点を持つことは避けるべきです。そうしないと、新地区の住宅地が少なすぎて人口の集中が不十分となり、風土の形成が困難になります。

2. 不動産ポートフォリオモデルと事業形態設計の特徴。

1) 県級都市複合不動産モデルの開発

5つ星ホテル（50,000～60,000 m2）、ショッピングモール（50,000～100,000 m2）、商業ビル（20,000～30,000 m2）、アパート（50,000～80,000 m2）、オフィスビル（40,000～80,000 m2）。例えば、蘇州元栄星座。

2) 中等度に発達した地級市の都市団地

4つ星ホテル（30,000～40,000 m2）、ショッピングセンター（50,000～100,000 m2）、商業ビル（20,000～30,000 m2）、アパート（20,000～40,000 m2）、オフィスビル（10,000～20,000 m2）

3. 全国的な成功事例

選択基準:

3級・4級都市、都市計画新区、大規模複合プロジェクト、ブランド開発業者

ケーススタディ:

贛州 AVIC 九芳ショッピングセンター、ワンダプラザ

研究のハイライト:

地域背景、物件比率、開発モデル、事業ポジショニング、開発時期、賃貸・販売モデル。

参照ポイント:

①三、四級都市の新地区における大規模複合プロジェクトの中核的な推進力と各資産間の内部関係。 ② 開発のペースをコントロールする方法。

4. 開発モデルから学ぶ。

レッスン 1: コアドライブ

商業を中核機能とし、地域の未知性を弱め、地域の成熟を急速に加速する。

参考2：各種プロパティの機能の関係

商業を中核とし、住宅、ホテル、オフィス、マンションを副次的な中核とすることで、商業の強力な推進力を通じて住宅やその他の販売可能な不動産のプレミアムを実現できます。

レッスン3: 開発の強度と開発のタイミング

開発強度：全体の敷地面積比率が高い。

開発シーケンス: イメージラベルまたはバリューラベルを初期段階で開始し、他の販売可能な不動産タイプの価値を高め、保有および販売不動産の開発を段階的に進めて、プロジェクトのキャッシュフローを確保します。

中小都市におけるショッピングセンターの企画・経営統合

1. 企画・設計指導。

1. 開発者が実際に採用している計画プロセス

2. 合理的な建築計画プロセス

2. 企業結合に関する研究

1. 第三・第四都市のショッピングモールの業態構成

2. アンカー店舗複合モデルに関する研究

モデル1：大型スーパーマーケット＋大型百貨店の二核店舗複合モデル

規模が大きく、業態も充実しており、広い商圏をカバーしているショッピングセンターです。大型スーパーマーケットと百貨店を二極化することで、都市型商業施設としての地位を確立し、今後も安定した運営が期待できます。

モデル2：大型百貨店＋小型スーパーマーケット（チェーンブランドまたは自社スーパーマーケットを持つ百貨店）のデュアルアンカー店舗組み合わせモデル

このモデルは、競争力の強い大型百貨店と、自社のスーパーマーケットを備えており、周辺住民のニーズをある程度満たすことができます。しかし、全体的な規模は平均的であり、ビジネス地区の範囲は限られています。同時に、大型スーパーマーケットの不足により、ショッピングセンターの人気はある程度影響を受けるでしょう。

モデル3：大型スーパーマーケット＋大規模ストアインストア複合モデル

「大型スーパー＋多数のストアインストア」モデルは、中核ビジネス街や超大型地域商業センターにのみ出現する。百貨店は中核ビジネス街に密集しているため、ストアインストアを多数計画することで業態を補完し、生き残り余地を確保することができます。しかし、一般的な地級市商業センターでは、旗艦百貨店の導入によってのみ、ショッピングセンターは中核的な競争力を獲得し、地方商業センターにおける生存空間を獲得することができる。

中小都市のショッピングセンターへの投資・マーケティング指導

1) 投資促進プロセス

2) スーパーマーケットのアンカーストアへの投資交渉の標準プロセス

事前交渉 - 意向フォローアップ交渉 - 事前CAD図面交渉 - 商談 - 本店加盟店の審査と順位付け - 唯一の加盟店を決定し、参入契約を締結

3) 投資促進における主な問題と解決策

a.地級市では投資誘致やショッピングセンター運営が難しい

b.地級市におけるショッピングセンターへの投資誘致の3つの大きな難しさ

ジレンマ 1: 百貨店のアンカーストアには深刻なリソース不足がある。

ジレンマ 2: ストアインストアにはリソースが少なく、品質が低く、イメージが悪く、競争力が弱い。

ジレンマ3：高級・大規模ケータリングの導入が難しく、小規模な飲食店が密集して営業している。

4) 中小都市のショッピングモールへの投資誘致戦略

a.自営百貨店は、地級市のショッピングモール開発業者が両翼を開発・運営できる

b.店舗内採用、多角的なアプローチ、課題に正面から取り組む

難しさ 1: 高級ストアインストアが初めて現地市場に参入する際は、慎重に行動します。

難しさ2：大手ブランドは店舗を脅迫するには顧客が多すぎるため、協力の条件が低い。

難しさ3: 投資促進サイクルが長く、隠れたリスクが高い。

困難4：地元のデパートによる禁止に直面。

店舗内ショッピングに商店主を誘致する戦略：課題に正面から取り組む多角的なアプローチ

戦略1：メーカーからの直販を導入する。

戦略 2: 直接販売するエージェントを導入する。

戦略3: 地元のフランチャイズ店を導入して運営する。

戦略 4: 条件が許せば採用する条件が存在しない場合は、条件を作成して募集します。

紀元前大規模なケータリング投資促進との組み合わせをうまく行う

（５）マーケティング

第三・第四都市における商業用不動産のマーケティングとプロモーションの基本原則

3、4級都市の不動産市場の現状や発展傾向、各都市の経済環境やメディア環境は同じではなく、商業プロジェクトのマーケティングや運営のタイミングや方法も異なります。しかし、商業プロジェクトの実際の運用におけるいくつかのマーケティングリンクは依然として非常に重要であり、真剣に実行する必要があります。

1. プロモーションは商業用不動産の目的から始まり、投資、販売、運営に役立つ必要があります

2. マーケティングプロモーションにおいては、プロモーション目的と審査基準を明確に定義する必要がある

3. マーケティングプロモーションではセールスマンではなくマーケターになる

4. まず市場調査を実施し、プロジェクトの位置づけをしっかり行う

5.市場の需要特性を徹底的に調査し、製品を最適化する必要がある

6. プロモーション活動は地域の状況を十分に考慮する必要がある

7. 適切な予算を立てる

8. ブランドの蓄積に注目する

第三・第四都市の商業用不動産のプロモーションと販売を完璧に組み合わせる方法

商業プロジェクトにおける店舗の売却は、「活気のある場所での事業の見込みのために買い占めが行われ、実店舗は単に富の運搬者となる」というルールに従います。ビジネスの見通しが包括的であればあるほど、店舗の価格は下落せずに上昇し、セールは人気が高まり、顧客の投資と購入に対する信頼が強くなり、顧客の購入店舗における個々の行動が速くなります。

商業プロジェクトの販売初期段階の顧客のほとんどは衝動的な投資顧客であり、それに対応するマーケティングと販売戦略は立体的な攻撃と迅速な勝利です。プロモーションにおいて情報の非対称性を活用することで、プロジェクトに対する顧客の信頼を迅速に構築することができます。適切な販売戦略と販売管理戦略の調整を通じて、これらの顧客の投資ニーズを迅速に吸収し、売れ筋のプロジェクトを作成し、プロジェクト販売の良好な基盤を築くことができます。

プロジェクトマーケティングが開始されてから 1 段階経過すると、プロジェクト販売は比較的安定した段階に入ります。顧客が得る情報が増え、思考プロセスが相対的に長くなります。これには、特定の顧客グループを戦略的にターゲットにし、ターゲットを絞ったプロモーション活動を行うことが必要です。

3級都市、4級都市のショッピングモールの運営を全面的に指導

フェーズ1: 市場調査と研究

1) プロジェクトの基本条件の調査：プロジェクトの具体的な場所の説明、プロジェクトの敷地と境界、周囲の道路交通状況、プロジェクトの主な技術指標、プロジェクトエリアの商業状況、プロジェクト周辺の支援状況、2キロメートル以内の人口分布、プロジェクトのSWOT分析。

2) 都市総合状況調査：都市商業状況調査、商業プロジェクト販売状況調査、店舗投資家調査・分析。

3) 類似の都市商業プロジェクトの調査：調査場所、調査内容、調査結論。

フェーズ2: プロジェクトの多方向的な位置付け

1) プロジェクトの多方向的な位置づけ

2) 業態能力分析：類似プロジェクトの各業態の能力評価、各業態の割合の原則、一般的な業態能力の組み合わせと割合、および本プロジェクトの業態能力比率の推定

3) アンカーストアの事前ヒアリングと分析

4) プロジェクト多方向測位利益計算

5) プロジェクト多方向ポジショニングの比較分析