2020年不動産売上高ランキング（2022年中国不動産売上高10億ドル企業ランキング）

2022年に売上高100億人民元を超える中国の不動産会社ランキング

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今月のハイライト:

1. 売上実績：不動産会社上位100社の売上は前年比41.3％減少し、市場シェアは39.3％となった。代表的な企業の年間目標達成率の平均は73.6%でした。

2. 競争環境：売上高100億人民元を超える不動産開発業者は130社で、28社減少した。売上高1000億人民元を超える不動産開発業者は20社で、21社減少した。
3. 都市別業績：一級都市、二級都市、三大都市圏の売上貢献度が増加した。
4. 将来の展望: 安全性と開発のバランスを取り、新たな産業サイクルを迎えます。

リストの解釈

2022年、トップ100不動産会社の総売上高は7兆5,968.5億元で、前年比41.3%減少した。 TOP100不動産開発会社の株式販売額は53602.7億元、株式販売面積は33723.1万平方メートルで、前年同期比でそれぞれ42.9%と48.1%減少した。市場シェアは約39.3％で、前年比12.3ポイント減少した。 10億ドル規模の不動産開発業者の株式販売額は56793.1億元で、市場シェアは約41.6%だった。

図：2018年から2022年までのTOP100不動産会社の累計売上高と成長率

データソース: CREIS

注：特に指定がない限り、分析に使用した販売量はフルキャリバーの販売量を指します。

ここ数年、全国の不動産市場の規模は高い水準で安定してきました。不動産供給側政策の継続的な取り組みにより、不動産会社の運営モデルと競争環境は変化しました。 2022年の市場の低迷はより顕著になるでしょう。さまざまなタイプの不動産会社の売上は、さまざまな程度で圧力を受けることになります。企業間の分化は次第に激しくなり、不動産業界は適者生存の段階に入るでしょう。

表：2022年の各キャンプの売上成長率

データソース: CREIS

2022年は全陣営の不動産会社の売上高伸び率が低下した。そのうち、トップ10の不動産会社の平均売上高は3,107.7億元で、前年比33.1%減少した。上位11-30社の不動産会社の平均売上高は1,035億元で、前年比45.5%減少した。 TOP31-50不動産会社とTOP51-100不動産会社の平均売上高はそれぞれ519.4億元と276.1億元で、前年同期比でそれぞれ50.2%と42.6%の減少となった。

図：2020年から2022年までの時価総額1000億元と100億元の不動産会社の数

データソース: CREIS

2022年以降、不動産政策は継続的に最適化されているが、政策効果はまだ明らかではない。不動産市場は供給側、需要側ともに大幅な回復には至っていない。全国の不動産市場は全体として依然として深刻な調整段階にあり、企業の販売回収は妨げられている。中国指数研究院のモニタリングによると、2022年に売上高1000億人民元を超える不動産会社は20社で、前年同期より21社減少した。売上高100億元を超える不動産会社は130社で、前年同期より28社減少した。

表：2022年の各陣営の不動産会社数と平均売上高

データソース: CREIS

2022年には、各陣営の企業数に大きな変化が起こります。具体的には、売上高1000億元以上の企業は20社で、前年同期より21社減少し、平均売上高は2220.7億元となった。第2陣営（500億～1000億元）には23社が含まれ、前年同期より2社減少し、平均売上高は636.1億元となった。第3陣営（300億～500億元）は28社で、前年同期より10社減少し、平均売上高は372.8億元となった。第4陣営（100億～300億元）には59社あり、前年同期より5社増加し、平均売上高は207.2億元となった。

表：2021年と2022年の不動産会社の売上目標と完了状況

データソース: 中国指数研究院による総合的編集。目標達成率が範囲内で算出された場合は、最も高い値が優先されます。

業界が規模重視の開発から品質重視の開発へと移行するにつれ、売上目標を上げずに規模重視の開発を追求する企業が増えています。むしろ、積極的に売上規模をコントロールし、より安定した発展を追求しています。販売目標を発表した不動産会社15社をみると、2022年の平均目標達成率は73.6％で、昨年の93.4％より低下した。

パフォーマンス分析

図： 2021年と2022年の各級都市における代表的な10億元企業1の売上高貢献度

データソース: CREIS

一級都市と二級都市で80％以上を占めており、一級都市の取引シェアが大幅に増加しています。 2022年には、数十億ドル規模の企業が一級都市と二級都市に重点を置くことになるでしょう。代表的な50億ドル企業に対する一線都市と二線都市の業績貢献度の合計は81.3％となり、2021年より3.4ポイント上昇した。そのうち、一線都市の売上高シェアは前年より6.9ポイント上昇して26.3％となり、市場の需要サポートは強力である。度重なる疫病、高いベース効果、プロジェクトの中断などの要因により、一部の二線都市の市場取引量が大幅に減少したため、二線都市の売上高シェアは低下したものの、売上高寄与は依然として55％に達した。 3、4級都市市場は圧迫されており、2022年の業績貢献率は18.7％で、前年より3.4ポイント低下した。

注1：研究チームは、Country Garden、Vanke、Poly Development、Sunac China、China Overseas Land & Investment、Greenland Holdings、China Resources Land、China Merchants Shekou、Longfor Group、Jinke Group、Gemdale Group、Sunac China、China Jinmao、CIFI Group、Greentown China、Logan Group、Zhongnan Land、Yuexiu Property、China Railway Construction、Zhenro Group、Ronshine Group、New Hope Real Estate、Agile、Midea Real Estate、Sino-Ocean Group、Binjiang Group、Times China、Xiangsheng Group、China Resources Land、Zhongjun Group、Powerlong Real Estate、Jinhui Group、Yuzhou Group、Shoukai Group、KWG Group、Huayu Group、COFCO Joy City、Yanlord Land、Jiayuan Group、C&D Property、Road King Group、Dahua Group、CCCC Real Estate、Poly Property、Power Construction Real Estate、Junfaなど、時価総額が100億元を超える代表的な企業50社を選出しました。研究対象は、聯発集団、華中不動産、東源集団、徳新不動産の5社です。

図：売上高100億元以上の代表企業の2022年までの上位20都市の売上高

データソース: CREIS

図：2022年の都市クラスターにおける代表的な10億元企業の売上高分布

データソース: CREIS

長江デルタ、広東省、香港・マカオ（本土）、北京・天津・河北省の3大都市圏の売上シェアはさらに増加し​​、合計で60％を超えるシェアを占めた。 2022年には、長江デルタ、広東省、香港・マカオ（中国本土）、北京・天津・河北省の都市圏の10億ドル企業の売上高がそれぞれ39.8％、15.1％、10.9％、合計で65.8％と比較的大きな貢献を果たした。前年に比べてさらに増加し​​、それぞれ1.1ポイント、1.3ポイント、0.5ポイント増加しました。売上貢献地域は3大都市圏にさらに集中しています。具体的な都市別に見ると、上海、杭州、北京、南京、広州、蘇州、成都、深セン、武漢、仏山が、2022年に代表的な企業売上高が100億元を超える上位10都市にランクインした。その中でも、上海の売上高は前年比で伸びが速かった。

図：2021年と2022年に売上高100億人民元を超える代表的企業の重点プロジェクトの各分野セグメントにおける製品売上高の貢献率

データソース: CREIS

改善と高級品需要はより回復力があります。研究チームは、代表的な50億ドル企業の2021年と2022年の重点プロジェクトの各エリアセグメントの売上高寄与度を分析し、代表的な50億ドル企業の90平方メートル未満の初回住宅購入製品の売上高は15.2％を占め、前年比0.8ポイント減少し、硬直需要層の様子見感情が比較的強いことを発見した。 90～140平方メートルの新築住宅の売上高は51.9％で、前年同期比5.2ポイント減少した。初めての住宅改修の需要は若干弱かったものの、依然として市場の半分を占めています。 140～200平方メートルと200平方メートル以上の改良品とハイエンド品の販売シェアは昨年に比べて大幅に増加し、それぞれ1.2ポイントと4.7ポイント増加して20.9%と12.5%となった。改善需要はより強い回復力を示した。改善需要に傾く一部の都市の規制政策の影響で、需要は放出され続けました。

図: 10億ドル規模の企業が配送能力を向上

出典：中国指数研究院による総合集計

業界関係者全員の信頼が損なわれている今、企業が将来の約束を果たす能力と事業を継続する能力を示す重要な機会として、提供能力の重要性が強調されています。 2022年には、時価総額100億元以上の不動産会社は、製品の実装とサービスの最適化という2つの主要な側面に重点を置き、完全なフルサイクルの提供システムを構築します。製品の実装段階では、優秀な企業は生産と建設の段階に重点を置き、正確で厳格な建設基準を確立し、洗練されたプロセス制御システムを策定し、材料の購入を厳密に規制し、優れた建設システムを構築して優れた職人技を実現します。サービスと体験の連携では、建設期間中、オープンサイトデーや建設現場のライブ放送などの方法を通じて顧客とのコミュニケーションを強化し、顧客が当社の製品品質、建設能力、約束を果たす能力に対する信頼を高めることができます。引渡し期間中は、専門家による住宅検査への同行、引渡し時の証明書の引き渡し、苦情フィードバックの仕組みなどの方法を通じて、引渡し体験を向上させます。

図: 10億ドル規模の企業が製品力を向上させる

出典：中国指数研究院による総合集計

業界調整が深まり続けるにつれて、販売商品構造と都市階層構造は上方に移動し、商品力は不動産会社の中核的な競争力の一つとなっている。 2022年、時価総額100億元以上の不動産会社は引き続き商品力強化に注力し、組織強化、商品強化、工程強化など多方面から商品力強化を継続します。一方、時価総額が数千億元に上る不動産開発業者は、新たな顧客層や新たな需要に注力し、商品ラインや製品をアップグレードしている。万科は今年、製品ラインの構築を強化し、製品規格を標準化した。現在、主要都市の代表的なプロジェクトをいくつか選定し、住宅製品に関する反復的な研究を行っています。美的不動産は、現場研究と共創を通じて、顧客の住宅ニーズを満たし、開発動向に適応することを目指し、3つの健康フォーミュラ、4つのスマート製品、Nつのスマートシーンを統合した「M+モデルハウス」を開発し、全国のプロジェクトで徐々に推進しています。一方、時価総額が数千億元の不動産会社は、組織体制を強化し、商品力強化工事が定期的に行われるようシステムを導入している。グリーンランドは、組織的サポートを強化し、プロジェクト開発のライフサイクル全体にわたる顧客調査管理を確立するために、顧客調査委員会を設立しました。さらに、時価総額が数百億元の不動産開発業者は、プロジェクトの実施にさらに重点を置き、プロジェクト管理を強化しています。金茂は「プロジェクト管理」を年間テーマとし、プロジェクトの推進と専門家の協力を重視し、重要なプロジェクトノードの達成を確実にし、品質とサービスの保証メカニズムを実施しています。

3.マーケティング：既存住宅の販売モデルを推進し、住宅購入者の信頼を安定させ、重要なフェスティバルを捉えてオンラインとオフラインのチャネルを継続的に開拓する

2022年以降、不動産業界は深刻な調整を続けており、「建設停止、融資停止」現象は住宅購入者の業界の発展に対する信頼にさらに影響を与えています。一部の不動産会社は、消費者の信頼を高めるためのマーケティングの焦点として「即入居シーズン」や「即入居フェスティバル」を活用し、即入居販売モデルを開始する適切な時期を見つけました。同時に、「5月1日」や「ダブル11」などの重要な伝統的消費時期を捉え、デジタルツールを活用してオンラインとオフラインのトラフィックを販売結果に変換し、企業の特徴を備えたマーケティングノードを積極的に構築します。

一方では、市場と住宅購入者の信頼の欠如に対応して、一部の不動産会社は、既存のリソースに頼って既存住宅を販売し、実際の納品と商品の強さで住宅購入者に印象づけることで、納品を確実にするという要請に積極的に応えてきました。住宅購入者が住宅購入の必須条件としてデベロッパーの健全な運営能力を重視するケースが増えているため、一部の不動産会社は「即入居住宅シーズン」や「即入居住宅フェスティバル」を開催し、即入居住宅やほぼ即入居可能な住宅の視察に住宅購入者を招待して「見た目通りの物件」という目標を達成し、住宅購入者に目に見える保護と安心感を与え、これに基づいて取引割引や実物のプレゼントを提供しています。カントリーガーデンやロンフォーなどの不動産会社は、北京、上海、天津、重慶、粤港区、上海盆地などの主要都市や地域で「即入居可能住宅フェスティバル」を開催し、オンラインとオフラインのコミュニケーションとサービスチャネル（入居可能な良質な住宅の推奨＋現地訪問＋配信ライブ放送＋住宅検査サービスなど）を通じて、購入者に直感的でリアルな住宅購入・選択体験を提供しています。

表：2022年の不動産開発業者による既存住宅のマーケティング活動の一部

出典：中国指数アカデミーが公開情報に基づいて作成

一方、不動産会社は伝統的な休日を積極的に活用してマーケティング活動を展開し、独自の特徴を持つマーケティングノードを作成し、オンラインとオフラインの連携モデルを通じてトラフィックの価値を最大化しています。まず、不動産会社は「五月一」や「双十一」などの伝統的なマーケティングの機会を捉えて、祭り期間中のマーケティングシナリオを作成しました。例えば、ロンフォーグループは2022年5月に第1回「5月1日カーニバルショッピング」を開催した。このイベントは15日間続き、全国60以上の都市をカバーした。合計300以上のプロジェクトの住宅、駐車場、商業・オフィス製品が参加し、総利益は約2億元に達しました。第二に、不動産会社は基本的に「毎月の活動」を維持しながら、お祭りを企画してマーケティングを継続しました。一部の不動産会社は、複数のグループレベルのマーケティング活動を開始しました。例えば、中海洋グループは夏と年末のマーケティングノードを組み合わせて、618「ベターライフフェスティバル」、「7月のハウスゲットフェスティバル」、12月の「中海洋職人芸フェスティバル」を実施しました。同社は住宅購入割引を開始すると同時に、購入者に透明性の高い配送サービスを提供し、住宅の受け取りがもはや「ブラインドボックス」体験ではなくなるようにした。

• グリーンタウン中国——市場と顧客のパフォーマンスの推進力を尊重

この異例の年、グリーンランド チャイナは安定した営業実績で市場を上回る業績を上げましたが、その主な要因は次の通りです。第一に、正確な投資による効率的な変換能力です。投資面では、グリーンランドは中核となる高品質の都市に焦点を当て、十分な販売価値を持つ第一層および第二層の中核都市における高品質の区画の配置を重視しています。運営能力の質と効率の向上と相まって、2022年上半期の新規土地備蓄の60％が通年の売上に転換できると予測されています。 2 つ目は、顧客調査に基づいて製品を作成する能力です。顧客中心主義と市場志向の製品主義を堅持することは、常に変化する市場環境と顧客の要求に対処するための Greentown の中核戦略です。近年、グリーンランドチャイナは顧客調査の強化に全力を尽くし、顧客のニーズを満たす製品とサービスの創出に取り組んでいます。 3番目に、市場のリズムを理解し、柔軟かつ効率的なマーケティング戦略を策定します。グリーンタウンのマーケティング活動は、市場のリズムの変化に密接に追従しています。例えば、「三海棠」は市場の売れ筋時期を捉え、4か月間で3,062軒を完売し、売上高100億元を達成した。 4 番目に、軽量資産は反循環的であり、ブランドサイクルがプラスになります。グリーンタウンは、その強いブランド影響力を基に、軽資産事業に力を入れており、建設代理サービスが売上高の約30％を占めています。同時に、高品質な納品、“三本の矢”による資金調達サポートなどにより、オーナー側と資本側の二重ブランドシナジーを形成し、長期的な業績を支える好循環を提供します。

• ビン江グループ - 地域に根ざした事業のモデル

2022年、濱江グループは「1000億クラブ」の中で目標達成率が最も高い企業の一つであり、株式による土地取得額が最も高い民営企業である。濱江グループの自信の源は、まず、良い製品と良いサービスが良い評判を生み出すことです。滨江グループは、拠点である杭州において、市場シェア20％以上で絶対的な販売優位を誇っており、多くのプロジェクトの受注率は引き続き過去最低を更新し続けている。第二に、優れた大規模運用能力です。浙江グループは杭州に深く根ざしているため、土地の調査と評価、顧客の需要、サプライヤーの維持などにおいて大きな競争上の優位性を獲得し、より迅速かつ正確に市場に対応することができます。一方、無駄を省いたミニマリスト組織と高度な標準化により、製品の品質を確保しながら非常に高い回転効率を実現しています。控えめな予測によれば、濱江グループの新規土地備蓄転換率は2022年に35％以上に達し、地域深耕による販売「適応性」は引き続き向上するだろう。 3. 健全な財務状況。濱江グループの長期にわたる安定した財務実績は資本の支持を獲得した。今年上半期、企業の資金調達金利は2021年の4.9％から4.7％に再び低下した。強力な資金調達能力により、土地取得が保証されます。

• 越秀不動産 - 市場のトレンドに逆らって成長し、「4つの良い企業」を構築する

2022年、越秀不動産は、反復的な経済発展、業界サイクルの複数回の調整、競争の激化に直面し、「良い製品、良いサービス、良いブランド、良いチーム」という4つの良い企業戦略の構築を目標に、高品質で安定した発展の道を堅持します。当社は引き続き「1+4」国家戦略レイアウトを強化し、広東・香港・マカオ大湾区の開発に力を入れ、華東、華中、華北、西部地域の開発に注力し、多様な準備金増加チャネルに依存して、現在、全国30の一線都市と強力な二線都市にレイアウトを持っています。当社は製品とサービスの改善を継続し、「越秀美家-YES健康生活システム」を立ち上げました。 「一都市一政策」「一プロジェクト一政策」の的確な販売戦略を実施し、オンラインとオフラインの販売チャネルを統合し、「越秀芳宝」デジタルマーケティングプラットフォームを有効活用し、年間販売目標と現金回収目標の達成を確保し、市場動向に沿った成長を実現します。

• 中国建設第三工程局不動産 - トレンドに逆らって上昇し、新たな高値に到達

2022年、中国建設第三工程局の不動産事業は逆風に逆らい、売上高は初めて400億元の新水準に達し、売上高ランキングは大幅に向上し、初めて全国トップ50入りを果たし、質の高い発展の好調を維持した。第14次5カ年計画の初めに、中国建設第三工程局不動産は成都・重慶、広州・仏山、北京、蘇州などの市場に相次いで進出した。省外市場拡大への取り組みが徐々に強化され、都市エネルギーレベルが大幅に向上し、8つの省16都市で新たな事業発展パターンが形成され、不動産事業の小規模から大規模へ、弱小から強大への華々しい転換が実現しました。現在までに83件の不動産プロジェクトに投資しており、総投資額は1980億元、総開発面積は2800万平方メートルを超えている。不動産業界が全体的に下降傾向にある外部環境下で、中国建設第三工程局は「世界初に挑戦し、常に世界初を目指す」という企業理念を堅持し、積極的に不動産組織構造を変革し、「集中、深耕」と「科学技術不動産」戦略を実行し、規模の集積効果を十分に発揮し、投資と効率創造能力を継続的に向上させ、不動産事業を推進して逆潮流の成長と急速な発展を実現します。

• 湖北連投——勇気を持って先頭に立ち、自己向上に努め、市場のために戦う

2022年は湖北連投が改革・再編を経て飛躍する年となる。湖北連投は「三全三業」という機能的ポジショニングの下、急速に発展し、2022年の中国企業トップ500社の354位に選ばれました。市場が下降する中、湖北連投は国有企業の利点を十分に活用し、「湖北に根を下ろし、全国に広げる」戦略を堅持し、北京や広州などの一線都市への展開を成功させ、良質な土地備蓄を獲得しました。今後、連投は高品質都市における配置戦略をさらに推進していきます。マーケティング面では、湖北連投は複数の都市でベンチマークプロジェクトを構築しました。同社の製品は顧客から広く認知されています。多くのプロジェクトが優れた成果を上げ、国内外で多くの主要な賞を受賞しました。湖北連投は国有企業の責任をよく認識している。 2022年11月現在、連投不動産全体の早期引渡し率は98％に達しました。 「2022年湖北省優秀不動産供給企業」の称号を獲得し、不動産供給の「一流企業」としての地位を確固たるものにした。湖北連投は今後も国有企業の優位性を活かし、「果敢に先駆者となり、自己向上に努め、市場で戦う」という精神を継承し、国有企業の地位を強化、最適化、拡大し、社会経済の質の高い発展に貢献していきます。

今後の展望

2022年末には、不動産の「第3の矢」が正式に実施され、企業の短期融資チャネルが開かれる。不動産会社の主な任務は、資金調達の窓口期間を捉え、積極的な行動を取り、流動性を最大限に補充することです。同時に、「血液を作る」機能を回復することが持続可能な発展を実現するための鍵となります。現在、不動産販売の回復は緩やかだが、規制政策の最適化や中核二級都市の防疫状況の改善により、中核都市の市場がまず安定する可能性があり、企業は積極的にマーケティングを行い、現金回収を加速する必要がある。全体的に見ると、不動産市場は2023年も依然として「在庫削減」の段階にある。企業は売上高に基づいて投資を決定し、データツールを積極的に活用して科学的な決定を下し、都市とプロジェクトを選択し、倉庫のローテーションを実現し、価値ある都市を深く育成することで業界サイクルを横断する必要がある。また、「建物の確実な引渡し」が現在の業界の中核的な焦点となっており、企業の引渡し能力がますます重要になっています。配送能力は、将来、企業が住宅購入者、金融機関、政府などの信頼を獲得するための中核的な能力にもなります。