不動産のニューメディア マーケティング (不動産の「派手なマーケティング」はどれほど効果的か?)

不動産の「派手なマーケティング」の効果とは？

さまざまな不動産政策が次々と実施され、全国の不動産市場に微妙な変化が起きている。不動産会社にとって、販売と現金回収のプレッシャーは依然として存在しており、在庫調整は依然として最優先事項の一つです。不動産会社は政策の調整を利用して、市場に買い手を引き付け、業績を向上させるために、常に自らを調整し、革新を続けています。破壊的かつ革新的なマーケティングが絶えず出現しています。

1.リアルタイムのホットスポットを組み合わせてキーパーソンを見つける：文化観光プロジェクトはアジア大会のチャンピオンに宿泊施設を提供する

10月5日夜、中国女子バスケットボールチームが杭州アジア競技大会で金メダルを獲得した。 YuandaチームのメンバーであるLi Meng、Wang Siyu、Han Xuは素晴らしいパフォーマンスを発揮し、チームを勝利に導く鍵となった。四川元達グループは、チームメンバー3人それぞれに、中国元謀元達温泉健康城の68平方メートルの家を報酬として与えた。

スポーツと健康を中核とする健康ウェルネスタウンは、アジア競技大会や女子バスケットボール選手権と相まって、良好なコミュニケーション効果を達成しました。プロジェクトの公式データによると、10月21日、源大温泉健康城の初回販売では436戸の申し込みがあった。

2.深センプロジェクトは珍しく「1つ買うと1つ無料」キャンペーンを実施し、市場の注目を集めた

深センの不動産市場では、過去2年間、新築物件のプロモーションや割引は目新しいことではないが、これまでの不動産開発業者による「住宅を購入すると、駐車スペースが無料」やロフトアパートのプロモーションとは異なり、今回、龍華区の住宅プロジェクトである富士雲龍マンションが開始した「1つ購入すると、1つ無料」のプロモーションは、雲龍マンションで住宅を購入すると、東莞の家や深セン大鵬区の公営住宅の頭金の一部がもらえるというものだ。

このプロモーションには2つのプロモーションプランがあります。プラン1は、床面積123㎡の新築住宅を購入し、東莞の新築住宅プロジェクトの頭金の17％〜20％をプレゼントするものです。プラン2は、床面積123㎡または155㎡の新築住宅を購入し、大鵬新区の公共建築プロジェクトで床面積69㎡または84㎡の新築住宅をプレゼントしてもらうというものです。これらの新しい住宅プロジェクトは同じ開発業者によるものです。

どちらのオプションも希望しない場合は、プロジェクトではさまざまなアパートのタイプに基づいて対応する割引を提供します。割引の範囲は 12.47% ～ 12.70% で、割引後のユニット価格は約 54,000 ～ 55,700/m2 です。

業界関係者の中には、「1つ買うと1つ無料」のプロモーションではあるが、誇大宣伝効果は実際の期待よりも大きいかもしれないと語る人もいる。この背景には、資金回収に対する開発者へのプレッシャーも反映されている。プロジェクトの平均登録価格は1平方メートルあたり約64,000元で、各ユニットの合計価格は710万元から1,016万元の範囲です。発売から8か月余りが経過したが、販売台数は30台未満にとどまり、販売率は約10％となっている。

過去の市場が活況を呈していた時期には、深センの新築住宅は供給不足に陥り、「終日販売」が頻繁に発生していた。しかし、2021年後半からこの状況は変化し始めました。業界全体の低迷や新築住宅の供給増加などの影響を受け、深センの新築住宅市場は安定を取り戻し、「連日販売」の数も大幅に減少しました。

このような状況において、割引やプロモーションも開発者にとって販売を加速させるための重要な手段となっています。例えば、南山OCTエリアでは、LVGEM白石樹景亭がVIP登録で5％割引、100万凍結資金で5％割引、承認署名で2％割引などの割引を開始しました。福田沙嘴地区のジェムデール環湾城では、支払い方法に応じて、一括払い7％割引、住宅ローン4％割引、半年間物件管理料無料などの特典があります。龍華市大朗地区にあるGalaxy Xingyue Yundiでは、オープン初日に12%の割引も提供しています。

3.上海の新しい住宅プロジェクトが「頭金30万元から上海に移住」を開始

現時点では、上海郊外の辺鄙な地域の復興はまだ明らかではない。新築住宅が「頭金30万元から上海に住めます」という広告を出している。 30万元は頭金でも頭金分割でもなく、以前の「利子補給ローン」、別名「頭金ローン」であることがわかっています。このタイプのローンを申請するには、第三者保証人（59歳未満）の協力が必要です。第三者保証人が関係機関に「利子補給ローン」を申請し、申請が承認されると、第三者保証人はローンを住宅購入者に譲渡し、住宅購入者はその資金を頭金の支払いに充てます。開発者が実際に受け取るのは 300,000 ではなく、頭金全額です。

実際、関係部門は2014年に早くもこの種の「頭金ローン」行為を禁止していた。住宅購入者にとって、不動産購入のためにレバレッジを増やすことは、後の段階で返済のプレッシャーを増大させるだけであり、非合理的な行動です。現在、プロジェクトの公式サイトではポスターの宣伝を中止しているが、一部のエージェントは友人間でまだ宣伝を続けている。

4.豪華プロモーション：マラソン報酬として10万～15万枚の住宅チケット、住宅購入時に無料ゴールド、住宅購入時に10年間地下鉄無料乗車、「好麦坊」、「巨花ニンニク」

不動産会社の派手なマーケティングは実は昨年から始まりました。

中間業績目標を達成するために、河南建業は「小麦とニンニクで家を」という大ヒットキャンペーンを実施し、不動産業界でセンセーションを巻き起こした。建業のプロジェクトが発表した宣伝ポスターによると、今回の活動により小麦を住宅ローンの支払いに充てることができるという。小麦は1斤2元で購入でき、最大16万元の家賃支払いに充てることができる。別のプロジェクトでは、建業はニンニクと家の交換プランを立ち上げ、ニンニクを1キログラムあたり5元で家と交換できるようにした。この活動が開始されるとすぐに、ニンニク農家はニンニクを建業の土地に持ち込み、家と交換したと言われています。活動開始から16日間で、ニンニク86万キロが売れ、2,859団体がプロジェクトに電話をかけ、852団体が訪問し、30軒の家が売れた。

このマーケティング手法に触発されて、市場ではその後、「ハウス用ビール」、「ハウス用米」、「ハウス用綿花」、「ハウス用スイカ」、「ハウス用桃」などが発売されました。農家に住宅を購入してもらうために市場価格より高い価格で農産物を購入することは、実際には住宅需要を刺激するための元々の値引きやマーケティング費用を改名したものである。

農作物と住宅を交換する流行が過ぎ去った今、広西南寧地下鉄不動産は「住宅を購入すると10年間地下鉄が無料になる」政策を開始した。

今年の「6.18」期間中、上海、杭州、温州などのプロジェクトを含め、多くの場所で「家を買うと金の延べ棒が無料でもらえる」プロモーションが実施された。不動産会社は今年、「家を買うと金が無料でもらえる」キャンペーンを多数展開しているが、これは主に金がその価値を維持するのに良い方法だからである。当時、各地の住宅価格はすべて政府主導の価格であったため、開発業者は基本的に住宅価格をあまり値引きできず、他の手段で購入者に何らかの利益を与えることしかできませんでした。 「家を買うと金が無料でもらえる」は、2023年の不動産会社のマーケティングにおける新たな変化です。今年は金の価格が大幅に上昇しました。不動産会社のマーケティングが効果を上げるには、人々がより関心を持つものと組み合わせる必要があります。

不動産開発業者は、派手な販売促進のためのアイデアを常に無限に持っています。最近、「マラソンの上位3位には10万～15万元相当の住宅券が贈られる」というニュースが話題になっている。実はこれ、昨年8月に昆明で開催された山水白鷺湾山ハーフマラソンなんです。優勝賞金は15万元、準優勝は12万元、3位は10万元であるため、ネットユーザーからは「賞金はあるが、十分に授与されているようには思えない」との不満の声が上がった。

5.政府は、地方都市を通じて不動産市場を促進し、不動産市場を通じて地方都市を促進し、地方都市を通じて地域経済を促進するための措置を講じる。

（１）不動産会社が通常行っている「住宅購入で景品が当たる」や住宅購入クーポンの発行、住宅購入時に家電製品ギフトセットをプレゼントするなどのマーケティング手法が、各都市の不動産市場に対する新たな政策の刺激策に正式に盛り込まれた。

「家を買って賞品をゲット。最大50万元の賞金がもらえます。」このようなマーケティング広告を見ると、住宅を売るための開発業者による大規模な動きだと考えるかもしれません。これは実は江西省九江市で導入された不動産市場安定化のための最新政策における促進策である。最近、九江市は不動産市場の安定を図るため、購入制限政策の撤回、住宅購入補助金や証書税補助金の実施、代替住宅に対する税金還付、最大50万元の報酬がある「住宅購入で懸賞を当てよう」など、25項目の新しい政策を発表した。九江市の新しい不動産政策で最も注目すべき点は、住宅販売促進のための具体的な割引が市場救済政策に盛り込まれている点だ。

不動産マーケティング計画に記載されるべき宣伝文が、政府の新たな不動産政策の公式文書に盛り込まれ、公布・実施された。その権威は、開発業者の派手な住宅販売抽選活動よりもはるかに説得力がある。

九江市が50万元の特賞を抽選するという刺激的なキャンペーンを行っているほか、住宅消費クーポンの発行や住宅購入時の家電ギフトセットの配布などは不動産プロジェクトの従来のマーケティング手法であり、各都市の新不動産政策の刺激策に正式に組み込まれている。例えば、安徽省蘇州市では包括消費クーポンを発行する。建築面積が90平方メートルを超える建物の場合、包括消費クーポンは1セットあたり10,000元の基準で発行されます。建築面積90平方メートル以下の建物の場合、包括消費クーポンは1セットあたり5,000元を基準に発行されます。 9月19日から12月31日まで、武漢で初めて新築住宅を購入する購入者は、家電製品や家具に使える1万元のデジタルバウチャー、または住宅購入用のバウチャーを受け取ることができる。

（２）不動産市場の在庫調整を支援するために、多くの地方自治体は新たな顧客源を模索し始めている。

最近、安徽省黄山市は不動産市場に関する新たな政策を発表しました。最も注目すべきものの一つは、地元住民以外の人々が黄山に来て住宅を購入することを支援していることです。非地元住民には年間観光パスや公共交通機関パスなどが発行される。非地元住民が団体で黄山に来て一度に10軒以上の新築商業住宅を購入する場合、登録価格制限は適用されない。

実際、黄山市は今年3月17日にはすでに他の場所でも不動産の宣伝を行っていた。黄山市は、黄山市の高品質な観光、レジャー、休暇旅行、居住資源を宣伝・促進し、より多くの南京都市圏の住民を旅行や休暇、投資や起業のために黄山市に誘致するため、黄山市2023年旅行・居住不動産プロモーション・マーケティングイベントの第2弾を南京で開催した。

このアイデアを思いついたのは黄山市だけではない。ハルビン、吉林など他の地域でも同様の措置が取られている。

9月9日、ハルビンと南京の交流と協力を強化し、ハルビンの不動産プロジェクトの国際展開を支援するため、2023年ハルビン「氷城夏の首都クール不動産-南京進出」不動産促進会議が南京で開催されました。推進会議には、国内および黒龍江省の優良不動産会社13社と不動産プロジェクト21件が参加し、約5,000戸の良質住宅を提供した。

吉林省は9月13日にも「消費促進のための若干の措置に関する通知」を出し、農民が都市部に移住して住宅を購入するのを支援するため、地方政府が住宅購入補助金やローン利子補助金の支給などの措置を講じるべきだと言及した。同時に、緑豊かな山々と澄んだ水、森林、草原、湿地、快適な気候など、吉林省の生態資源の宣伝を強化し、他省の人々が吉林省に来て住宅を購入したり旅行したりするよう誘致していきます。

（３）10以上の都市が中古品と中古品の共同「古いものを新しいものに交換」プログラムを開始した。

統計によると、現在までに徐州、淄博、南京、済南、寧波など少なくとも10の都市が「古いものを新しいものに」活動を開始している。現在、「古いものと新しいものを交換する」というのは単なる「物々交換」ではなく、市場には 2 つの異なるモデルが存在します。

最初のモデル: 住宅購入者、開発業者、仲介業者が三者契約に署名します。住宅購入者は新しい家を決めた後、不動産開発業者に手付金を支払い、その家を購入します。仲介業者は、住宅購入者の古い家の売却を優先するためにリソースを集中します。通常、古い家は3〜6か月の一定期間売りに出されます。期間内に古い家が売却された場合、両者間の売買契約が有効になります。それ以外の場合、開発業者は住宅購入者の手付金を返金します。現在、このモデルは寧波、南京、南通、淄博を含むほとんどの都市で導入されています。

2 番目のモデル: 不動産開発業者または不動産開発業者が見つけた第三者が住宅購入者の古い家を引き継ぎます。実際には、古い家は通常、まず評価され、その後不動産開発業者に譲渡され、その後不動産開発業者が銀行に抵当権を設定して融資を受けます。その後、ローンは古い家の支払いとして購入者に譲渡され、新しい家の支払いの控除として使用されます。このモデルは浙江省の海寧市と済南市が提唱している。

理論的に言えば、「古いものを新しいものへ」という住宅購入活動は、すべての関係者に利益をもたらす可能性があります。たとえば、古い住宅を買い替えたい購入者は優遇政策を受けることができます。住宅の買い替え需要が活性化し、新築住宅の販売増加により開発業者のキャッシュフローが加速します。既存住宅の流動性が活性化すれば仲介業者にも利益がもたらされる。しかし、現時点では各都市で「新旧交代」の計画は異なるものの、具体的かつ実行可能なルールが形成されておらず、各地で開始されても効果は明ら​​かではない。

ある意味、不動産会社の派手なマーケティングは短期的な緊急措置のようなものだ。本当の解決策は、不動産の本質に立ち返り、高品質の商品とサービスを提供することであるはずです。万科は数日前の記者会見で次のように述べた。「現段階では、まず基礎スキルを向上させる必要があります。実践が核心です。ビジネスと管理の基本動作をしっかり実践すれば、新しい価値を生み出すことができます。いわゆる基礎スキルとは、まず顧客に時間通りに高品質の製品を提供することです。」

（この記事はTitanium Media APPに最初に掲載されました。著者：Wang Jian）

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