不動産広告プロモーションプラン（不動産マーケティング広告の「決まり文句」を理解していますか？）

不動産マーケティング広告の「決まり文句」を理解していますか?

「不動産が少なく、静けさを享受している」ということは、「プロジェクトが比較的遠隔地にあり、周辺地域が十分に人気がない」という意味かもしれません。「数千エーカーの大規模開発、成熟したコミュニティ」は「開発サイクルが比較的長い」ことを意味する場合があります。「湖の見える別荘、水景庭園」は、「コミュニティ内に小さな水たまりがあり、水たまりの周りにフェンスがあるかもしれない」という意味かもしれません...不動産市場の下降傾向の影響を受け、一部の開発業者は、できるだけ早く住宅を販売して資金を回収するために、悪意のある欺瞞、虚偽の宣伝などの手段に訴えることがよくあります。住宅購入者は常にこの罠に陥っており、それが住宅関連の紛争に簡単につながる可能性があります。司法文書ネットワークによると、2020年以降、江西省の裁判所は開発業者の虚偽広告による住宅紛争に関わる第一審事件を合計271件受理しており、そのうち2020年は65件、2021年は94件、2022年は112件となっている。この種の事件は社会的注目度が高く、リスクの伝播が強く、関与する人数が多い。多様な関係者の要望を踏まえつつ、法令に則って着実に進めていく必要がある。不適切な取り扱いをすれば、「住宅の引渡しを保障し、民生を安定させる」という国家政策の遂行に支障をきたし、大多数の住宅購入者の正当な権利と利益を損なうだけでなく、不動産業界の着実な回復と健全な発展にも悪影響を及ぼすことになる。関係部門の注意を引くことが急務です。虚偽の広告は常に業界の抜け穴を反映しています。 Legal Dailyの記者は、このような事例は不動産業界の虚偽広告を処罰する際の次のような抜け穴を反映していると指摘した。 - 行政罰はまだ不十分である。不動産開発業者による虚偽広告は市場秩序を著しく乱し、住宅購入者の知る権利を侵害しているが、行政罰は依然として不十分である。法律に従って最高100万元の罰金が課せられたとしても、開発業者が支払う代償は利益を下回ることが多い。上記の事例のうち、開発業者が虚偽の約束をしたとして行政処分を受けたのはわずか37件で、13.6％を占めた。例えば、贛州経済開発区人民法院が審理した呂氏ら32名と不動産会社との間の商業住宅売買契約紛争事件では、公安消防署は、玄関ドアの幅が不十分であることなどの消防安全違反と火災の危険性を理由に、不動産会社に「期限内に是正するよう命じる通知書」を発行した。市場監督管理部門はまた、不動産会社の虚偽宣伝に対して行政処分を決定し、違法行為を直ちに停止するよう命じ、20万元の罰金を科した。法令違反の代償が低すぎ、不動産会社が率先して是正措置を取らなかったため、呂氏ら32人は訴訟を起こした。 ——盲目的服従は集団訴訟につながる。不動産開発業者は、販売する物件の周辺やコミュニティ内に交通、医療、教育などの施設があることを大々的に宣伝し、「建物間隔が極めて狭い」「交通の便が良い」「医療資源が充実」「学区内」といった漠然としたスローガンを売り文句にすることが多い。しかし、住宅購入者は、多くの場合、識別力や法的認識が欠如しており、盲目的従順の精神を持ち、虚偽の広告に簡単に騙されてしまいます。約束が果たされないと、紛争が発生し、集団訴訟につながる可能性が高くなります。例えば、南昌ハイテク区人民法院が審理した、商業用住宅の事前販売契約紛争で不動産会社を訴えたライ・モウ氏ら11人の訴訟では、不動産会社は契約書の中で物件が学区に含まれることを明確に約束していたが、幼稚園や学校などの教育施設は政府の教育当局や学校の最新の政策に従うなどの曖昧な条項も記載していた。不動産の引き渡し後、その不動産は学区に含まれなかったため、ライ・モウ氏と他の11人は、不動産会社が地域の支援施設について虚偽の宣伝をしたとして、共同で裁判所に訴訟を起こした。 ——判決の一貫性がないと裁判は難しくなる。このような事件は比較的複雑であり、統一された判決基準がないため、訴訟が長期化し、処理の難しさがある程度増大します。開発業者が虚偽の広告や価格詐欺で行政処分を受けた場合、これは詐欺行為に該当し、商業用住宅の販売契約は取り消される可能性があると考える人もいます。一方、関係行政部門の結論は民事事件の事実認定の根拠としては利用できず、関係民事法規に基づく分析と判断が必要であると考える者もいる。例えば、開発者が実際に引き渡した住宅がモデルハウスと異なっていた場合、購入者は開発者に責任を問うことができると考える人もいます。一方、モデルハウスは商業広告の範疇に属し、購入申し込みを促すものであると考える人々もおり、たとえモデルハウスと同じものでなかったとしても、開発業者に責任を負わせることには賛成しない。例えば、南昌市新疆区人民法院は、張氏を含む原告36人と不動産会社との間の住宅売買契約紛争に関する事件を審理した。原告らは、実際に引き渡された住宅の構造や装飾がモデルハウスと矛盾しており、不動産会社が虚偽の広告を行っていたとして、裁判所に訴訟を起こした。事件担当者は、大量の事件が差し戻されたり、再判決が出たりするのではないかと心配し、まず1件の事件を審理して二審の判決を待ち、残りの35件の事件の処理を中断したため、これらの事件の審理期間が長期化しました。目を光らせて、虚偽広告の罠に注意してください。南昌市新疆地区人民法院の民商事裁判官は、商業住宅の虚偽広告とは、何らかの目的で事実を捏造したり、重要な事実を隠蔽したりして掲載され、真実ではない内容を含んでいたり、広告の主要な事実の記載が不完全であったりして、大衆を欺き、誤解を招く広告を指すと述べた。現在、不動産詐欺や虚偽宣伝の多くの「常套手段」により、一部の不動産プロジェクトのイメージ宣伝は実際の状況と一致しておらず、一部は価格の罠を利用して購入者の注意を引き、一部の豪華な装飾が施された住宅は大幅に値下げされ、一部は支援施設の虚偽の約束をしています...購入者は実際の家を見ずに、特に経験が浅く、緊急に住宅を必要としている若いグループが詐欺の「最も大きな打撃を受ける地域」となっています。このため、裁判官は一般の人々に、不動産を購入する際には目を光らせ、不動産の虚偽広告の罠に注意するよう助言した。理性を保ち、積極的に検証してください。住宅購入者は住宅を購入する前に合理的な態度をとり、開発業者の広告を安易に信じず、開発業者が約束した関連支援施設について、計画部門、住宅管理部門、建設部門に積極的に情報を問い合わせるべきである。状況を確認する前に安易に保証金を支払わないでください。そうしないと、気が変わった場合に保証金を取り戻すことが難しくなります。住宅購入契約書には慎重に署名してください。契約書に署名する際、住宅購入者は契約書の内容を注意深く読んだ上で慎重に行動する必要があります。「美しく装飾された住宅」の場合、契約書に「美しく装飾された住宅」の装飾基準、使用材料、価格、品質基準、アフターサービスが明記されているかどうかを確認する必要があります。「学区住宅」や地域の支援施設の要件がある場合、住宅を購入することで子供が名門校に通えるという保証があるか、それに応じた支援施設が明確に合意されているか、契約違反に対する補償が含まれているかを確認してください。証拠を収集し、法律に従ってあなたの権利を保護します。住宅購入プロセス中、購入者は、開発業者のパンフレット、ビデオ、モデルハウスの写真、コミュニティ計画マップなど、関連するオンラインおよびオフラインの販促資料の収集に注意を払う必要があります。住宅購入者は、自らの合法的な権利や利益が侵害された場合、適時に開発業者と交渉するか、品質技術監督、工商、建設委員会、住宅管理局などの行政部門に苦情を申し立てるか、地元の消費者権利保護委員会に苦情を申し立てるか、人民法院に訴訟を起こす必要があります。症状と根本原因の両方を治療し、虚偽の宣伝を防止し取り締まります。住宅問題は国民生活や国民感情に関わる問題です。私の国の関連法規は、虚偽の不動産広告に対して常に「ゼロ寛容」の姿勢を維持してきました。民法第500条第2項は、「契約の締結に関し、当事者の一方が次の各号の一に該当することにより相手方に損害を与えたときは、その賠償責任を負う。」と規定している。（2）契約締結に関し故意に重要な事実を隠蔽し、又は虚偽の事実を伝えたこと。」不正競争防止法第20条は、「事業者が本法第8条の規定に違反し、自社の製品について虚偽または誤解を招く商業広告を行った場合、または虚偽の取引を組織するなどして他の事業者が虚偽または誤解を招く商業広告を行うことを幇助した場合、監督検査部門は違法行為の停止を命じ、20万元以上100万元以下の罰金を科す。情状が深刻な場合は、100万元以上200万元以下の罰金を科し、営業許可を取り消すことができる」と規定している。広告法第55条は、「本法の規定に違反し虚偽の広告を掲載した場合、市場監督管理部門は広告掲載の停止を命じ、広告主に相応の範囲内で影響を除去するよう命じ、広告費用の3倍以上5倍以下の罰金を科す。広告費用を算定できない、または明らかに低すぎる場合は、20万元以上100万元以下の罰金を科す」と規定している。しかし、巨額の資本を持つデベロッパーにとっては、法律に基づいて最高100万元の罰金が科せられたとしても、虚偽広告の法的費用は住宅購入に十分ではない可能性があり、デベロッパーの総合的な利益はリスクをはるかに上回る。したがって、不動産業界で横行する虚偽宣伝を抑制するためには、法律や規制の改善に加え、メカニズムの改善、世論の誘導、監督の強化、責任の履行など、さまざまな対策を講じ、症状と根本原因の両方に対処し、内外の不動産業界の健全な発展を促進する長期的なメカニズムを形成する必要があります。まず、仕組みを改善します。厳格な法執行に加え、罰則を適切に引き上げ、苦情・通報メカニズムをさらに開放し、業界ブラックリスト制度を確立して違反のコストを引き上げ、融資、土地取得、先行販売などに厳しい制限を課し、住宅の返却とクレームに二重の罰則を導入して、「建物の引き渡しを確保し、人々の生活を安定させる」という政策を確実に実行すべきである。 2つ目は世論を導くことです。典型事例や公開裁判、法の社会への浸透などの活動を通じて、広告法などの法令の周知を強化します。一方で、不動産開発業者に対しては、関係法令に従って広告宣伝を行うよう注意喚起し、不動産開発業者や不動産広告従事者の法的意識を高めます。一方、住宅購入者の証拠意識や訴訟能力を高め、市場監督管理局への報告や訴訟提起など、法律に基づいて正当な権利と利益を守るよう指導している。 3つ目は、監督を強化することです。集中的な特別是正と日常的な監督の組み合わせを堅持し、標準化された管理と厳格な監督の組み合わせを堅持し、誇張された宣伝、虚偽の違法な内容、絶対的な条件、誤解を招くものを含む不動産広告に対する調査と処罰の強度を高め、不動産開発業者と不動産仲介業者の違法で不規則な行為に対して常にゼロトレランスを維持する必要があります。特別検査と抜き取り検査を組み合わせることで、市場秩序のさらなる標準化と市場環境の浄化を図ります。 4番目に、責任を実行します。不動産業界の虚偽広告については真摯に調査・取り締まり、厳格に調査・取り締まり、容赦なく調査・取り締まりを行わなければなりません。私たちは、それらに正面から立ち向かい、発見したら調査し、対処しなければなりません。不動産業界の健全な発展を促進するために、私たちは決してそれらを容認してはならず、また寛容であってはなりません。報告/フィードバック

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