経営管理監査の内容（財産管理監査全集）

不動産管理監査百科事典

I. 監査の焦点

1. 収入を確認します。

1. 不動産管理会社が他人に代わって徴収する手数料収入。

2. 住宅コミュニティの装飾やその他の有益なサービスへのアクセス。

3. 公共の場所における広告収入（住宅地等における臨時商品宣伝のための入場料を含む）

4. 駐車場料金（長期貸し出し、一時駐車）収入。ここでは詐欺が起こりやすいので、無料駐車券の購入、スタンプの押印、発行、リサイクル、保管のプロセスにおける管理上の抜け穴に注意してください。

5. 遊休物件（倉庫等）からの賃貸収入遊休部屋の管理（登録、鍵保管）、賃貸借、賃料徴収という相反する業務の分離が不十分であったり、賃料を私的に徴収したりするなど、不正の温床となっている。

6. 不動産使用料、エネルギー使用料、ゴミ処理料などの収入の確認

7. 他人に代わって徴収し、支払った水道料金と電気料金の差額から生じる収入。

8. 商業用不動産の賃貸収入の横領に関する問題（相容れない立場がしばしば分離されず、賃料を私的に徴収し、他の目的に使用する。賃貸借契約書の商人名、資金を徴収する銀行口座、賃貸借請求書の見出しが一致しない）。

9. 住宅地に入る宅配便事業の収益を遮断する（ハニカムキャビネット等）。

10. 住宅から商業施設への転換状況（下の職員に過剰請求が支払われているかどうか）。

11.違法建築物等是正料の過払いの有無（電話インタビュー）

12.ゴミ収集アクセスユニットの支払い状況。

13. エンジニアリングメンテナンス等による収入

（２）経営上の各種内部統制の健全性・適切性を評価する。

オフィスビルまたは住宅の不動産管理には以下が含まれます。

1. カスタマーサービス

2. 清掃

3. セキュリティ

4. 緑

5. 駐車場（駐車券、請求書等の管理を含む）

6. エレベーター

7. 公的身分証明制度

8. サポートサービス

9. エンジニアリングメンテナンス

10. 苦情処理

11. 情報化（制御、ポールの異常な持ち上げ）

12. 契約（委託契約）

13. 元帳

14. チームビルディング（顧客サービスとセキュリティトレーニングに重点を置く）

15.税金（源泉徴収税の問題）

16. 会計（収益認識方法）

商業施設の不動産管理（オフィスビルの不動産管理は除く）

1. オペレーション管理

2. 計画と管理

3. 投資促進管理

（III）顧客満足度調査

（IV）財産料徴収率

2. 監査方法

1. フローチャート、ウォークスルーテスト、その他の方法を使用して、関連する内部統制が健全かつ適切であるかどうかを評価しますか?

2. アンケート調査の方法料金徴収区分や方法、倉庫レンタルの有無など、サービス満足度アンケートに関連項目を追加しますか?満足度評価には、顧客サービス、エンジニアリングメンテナンス、清掃、商業施設、緑化プロジェクト、公共標識のガイダンス、苦情処理、安全管理など、さまざまな項目が含まれます。

3. インタビュー方法。各事業のキーマンにインタビューし、事業の最前線に深く入り込み、財務データを事業の本質に復元します。

4.観察方法物件管轄内の顧客サービス、エレベーター、清掃、監視ビデオ、倉庫などを観察します。

5. 分析レビュー手順。比較、比率、傾向分析により異常が明らかになりました。分析レビュー：一定期間に徴収された料金が物件面積や料金基準と一致しているかどうか、異常な変動がないかどうかを分析します。異常な事柄に注意を払う。水道、電気、ガス料金を他人に代わって徴収している場合は、それらの料金は不動産管理費とは分けて個別に分析されます。

6.検査方法等

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3. 不動産会社によくある税金関連の質問

1. 付加価値税

1. 不動産管理会社は、不動産管理料、駐車場代、広告料、水道・電気料金などの収入にかかる付加価値税をどのように計算し、納付するのでしょうか？

（１）不動産管理費には６％の税率がかかります。

（２）住宅地の壁面やエレベーター等を広告スペースとして貸し出し、広告宣伝を行う場合には、不動産賃貸業として課税され、その税率は11％（2018年5月1日からは10％、以下同じ）となる。 2016年4月30日以前に取得した不動産を賃貸している一般納税者は、簡易課税方式を選択して、5％の徴収率で増値税を計算・納付することができます。

（３）駐車料金には不動産賃貸借業務に係る付加価値税が課税され、税率は11％となります。 2016年4月30日以前に取得した不動産を賃貸している一般納税者は、簡易課税方式を選択して、5％の徴収率で増値税を計算・納付することができます。

（4）国家税務総局による不動産管理サービスにおける水道料金の増値税に関する公告（国家税務総局公告2016年第54号）に基づき、不動産管理サービスを提供する納税者は、サービス受領者から徴収した水道料金に対して3％の税率で増値税を計算し、他者に支払った水道料金を差し引いた残額を売上金とする。

（５）財産管理サービスを提供する一般納税者は、サービス受領者から徴収した電気料金に対して17％（2018年5月1日からは16％、以下同じ）の適用税率で増値税を納付し、規定に従って対応する仕入税額を控除することができる。

不動産管理サービスを提供する小規模納税者は、サービス受領者から徴収した電気料金に対して3％の税率で付加価値税を納付するものとする。

2. 不動産管理サービスを提供する納税者は、サービス受領者から徴収した水道料金に対して、どのように特別付加価値税請求書を発行しますか?

（１）財産管理サービスを提供する一般納税者は、サービス受領者から徴収した水道料金の全額について、簡易税額計算方式により３％の税率で特別増値税領収書を発行することができる。

（２）財産管理サービスを提供する小規模納税者は、簡易税額計算方式によりサービス受領者から徴収した水道料金の全額について、徴収率３％で特別増値税領収書の発行を主務税務機関に申請することができる。

3. 水道、電気、暖房料金を他人に代わって徴収する不動産管理会社にはどのような税金が課せられますか?

不動産管理会社は、当面の間、以下のポリシー規定に従って、他者に代わって水道料金、電気料金、暖房料金を徴収することができます。

（１）不動産管理会社が自社名義で顧客に対して請求書を発行した場合は、転売行為とみなされ、請求書金額に応じて付加価値税を納付する必要がある。

（２）不動産管理会社が他人に代わって水道、電気、暖房等の料金を徴収し、以下の条件を満たす場合には、当分の間、VATは課税されない。

1) 不動産管理会社が資金を前払いしない。

2) 水道・電気・暖房料金の販売業者が直接顧客に請求書を発行し、不動産会社が顧客に転送します。

3) 不動産会社は、実際の売上高と売主が徴収した付加価値税に基づいて顧客と決済し、追加の手数料を請求します。

4. 不動産管理会社がデベロッパーに代わって管理している住宅を賃貸する場合、その住宅の所有権が不動産管理会社に帰属しないときは、税金はどのように計算すればよいですか？

不動産会社が賃貸住宅を提供する場合、所有権の取得の有無にかかわらず、不動産賃貸経営に応じて増値税を納付し、不動産賃貸に適用する税率に応じて増値税領収書を発行する必要があります。このうち、一般納税者に対する適用税率は11％、小規模納税者に対する適用税率は5％となっています。 2016年4月30日以前に取得した不動産を賃貸している一般納税者は、税率5％の簡易課税方式を選択できます。

5. 納税者が所有権のない駐車場、地下室、中二階、民間防空施設などの不動産を賃貸する場合、どのように付加価値税を計算し、納税すればよいですか？

納税者が所有権のない駐車場、地下室、中二階、民間防空施設などの不動産を賃貸する場合、賃貸契約書に賃貸期間が20年（含む）以上で、賃料を一括で徴収すると規定されている場合は、不動産売買に関する規定に従って、建物の永久使用権の譲渡に対して増値税を課税する。そうでない場合、不動産賃貸には増値税が課せられます。

2. 法人税

6. 不動産管理会社が複数年にわたって所有者から不動産管理手数料を前払いで徴収する場合、法人税収入はいつ認識すればよいですか?

「中華人民共和国企業所得税法実施規則」第 9 条によると、「企業の課税所得の計算は発生主義に基づき、当期に属する収入および費用は、金銭の受領または支払いの有無にかかわらず、当期の収入および費用とみなす。当期に属さない収入および費用は、当期に金銭の受領または支払いがあったとしても、当期の収入および費用とみなさない。ただし、本規則および国務院の財政および税務当局に別途規定がある場合は除く。」

国家税務総局による企業所得税の認定に関する若干の問題に関する通知（国家税務通達[2008]第875号）第2条第4項第8号には、「顧客に対する長期にわたる反復的な労務サービスから徴収した労務費は、関連する労務サービスが発生した時点で収入として認定するものとする」と規定されている。

そのため、不動産会社はオーナーから不動産管理手数料を複数年にわたって前払いで徴収し、実際に不動産管理サービスを提供した時点で法人税収入を認識します。

（III）その他の税金

7. 住宅街の地上に駐車スペースを設ける予定です。不動産会社はこれらの駐車スペースを管理し、駐車料金を徴収します。では、地上の駐車スペースについては、規定に従って固定資産税を支払う必要があるのでしょうか?

財水地[1987]第3号文書の不動産の解釈によれば、「不動産」とは家屋の形態をとる財産である。家屋とは、屋根と囲いのある建物（両側に壁や柱がある）があり、風雨から人を守り、生産、仕事、勉強、娯楽、生活、資材の保管などに利用できる場所を指します。当然ですが、地上駐車スペースは不動産とはみなされず、固定資産税の対象にはなりません。

8.不動産管理会社がボイラー室を管理している場合、暖房供給も行う企業は、財政税務（2016年）第94号文書に規定されている財産税と都市土地使用税の優遇政策を享受できますか？

『財政部、国家税務総局による暖房企業に対する増値税、財産税、都市土地使用税の優遇政策に関する通知』（財税（2016）第94号）第2条によると、「2016年1月1日から2018年12月31日まで、住民の暖房のために暖房料金を徴収する暖房企業は、工場の建物と住民の暖房に使用する土地に対する財産税と都市土地使用税を免除する。暖房企業のその他の工場の建物と土地は、規定に従って財産税と都市土地使用税を課される。」

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（IV）水道料金及び電気料金の徴収及び支払いに関する事項の概要

水道料金や電気料金の徴収・支払い方法は多種多様であり、不動産会社の業務処理方法もそれぞれ異なります。財務的な観点から見ると、さまざまな収集方法は次のような影響を及ぼします。

1. 会計記録の処理

2. 請求書の発行（現在、実務上、請求書は源泉徴収を通じて所有者に発行されています）

3. 税金の問題

水道会社と電気会社は所有者に水道と電気の料金を請求する

2つのシナリオ

最初のケースでは影響はありません。プロジェクトの開発および建設プロセス中は、水道会社と電気会社の要件に従うか、水道メーターと電気メーターを各家庭で直接読み取ります。この場合、所有者が負担した水道料金と電気料金は、水道（電気）供給会社に直接支払うことになります。

2 番目の状況は確かに影響を及ぼします。原因は次のとおりです。

1. 旧住宅地区には1世帯当たり1メーターは設置されていない。

2. 高層ビルでは給水ユニットの水圧が不十分なため、建物に二次給水設備が必要です。

不可解なのは、このプロジェクトが、水道メーターや電気メーターを各家庭で直接読み取るという目標を達成しなかったことだ。代わりに、水道・電気供給会社が不動産会社の合計メーターを読み取り、不動産会社が水道（電気）料金を水道・電気供給会社に支払っていました。その後、不動産会社はオーナーのサブメーターを読み取り、オーナーから水道料金と電気料金を徴収しました。

不動産所有者に水道料金と電気料金を請求する2つの方法が不動産管理会社に与える影響

最初のケース（水道メーターと電気メーターが家庭で直接読み取られる）では、次の 2 つのシナリオが考えられます。

1. 水道・電気供給会社が各世帯に直接請求し、所有者から水道・電気料金を徴収します。このように、オーナーが負担する水道代や電気代は不動産管理会社とは一切関係ありません。

2. 水道・電気供給会社は、水道・電気料金の徴収・振込を不動産管理会社に委託します。この場合、財務担当者は関連情報を準備し、記録を保持する必要性に注意を払う必要があります。

1) 合意。

水道・電気供給会社と不動産管理会社との間で締結する水道・電気料金の徴収に関する委託代理契約（以下「委託代理契約」という。）

2) 請求書。

所有者に発行される請求書は、不動産管理会社が独自の請求書を使用するのではなく、水道会社と電気供給会社によって発行されます。

3) オーナーが水道・電気料金の支払いに来た場合、不動産管理会社は水道・電気会社が発行した請求書をオーナーに渡します。

4) 不動産管理会社は、徴収した水道料金及び電気料金を、代理徴収契約の規定に従って水道電気供給会社に支払うものとする。

このプロセスでは、不動産会社が受け取り、支払った水道料金と電気料金が売掛金勘定に計上されます。不動産会社は、管理不行き届きによる会社の損失を避けるために、この部分の資金と水道・電気供給会社が発行する請求書の管理を強化するための内部統制措置を改善する必要があります。

5) 手数料。委託契約書に水道・電気会社に手数料を請求する旨の定めがある場合には、当該手数料は不動産会社の収入とみなされます。

2 番目の状況 (水道メーターと電気メーターを家庭で直接読み取ることができない) では、考慮すべき点がいくつかあります。

1. 水道・電気供給会社がメーターの総使用量を読み取り、不動産管理会社に水道・電気料金を請求します。その後、不動産管理会社は所有者のサブメーターを読み取り、所有者に水道と電気の料金を請求します。この場合、次の点に注意する必要があります。

水道メーターや電気メーターの所有者は不動産管理会社ですか?不動産管理会社ではなく、水道電気会社が水道電気料金の請求書を発行する場合、請求書が不動産管理会社宛ではなく、不動産管理会社が自社の口座から水道電気料金を差し引くと、必然的に3つの流れ（物流フロー、チケットフロー、資金フロー）に不整合が生じます。取得した付加価値税請求書の仕入税額は不動産管理会社で控除できますか？不動産会社の費用に含まれる水道代や電気代は、法人税申告の際に税額控除できますか？何をするか？以下の方法は参考用です。

1) 水道メーターと電気メーターの所有権を不動産管理会社に譲渡します。

2) 不動産管理会社は、水道・電気メーターの所有者と水道・電気供給会社との間で三者契約を締結します。水道料金と電気料金は不動産管理会社が支払い、水道・電気供給会社が発行する請求書は不動産管理会社に支払われます。

3) 上記 2 つの手順が実行できない場合は、不動産管理会社にオーナーから料金を徴収してもらうことを検討できますか (徴収を委託する場合は、上記の最初の状況を参照してください)。

2. 土地所有者への水道料金徴収問題について

これは、「国家税務総局による不動産管理サービスにおける水道料金の増値税徴収に関する公告」（国家税務総局2016年公告第54号）の規定に従って処理することができます。不動産管理サービスを提供する納税者は、サービス提供者から水道料金を徴収し、他人に支払った水道料金を差し引いた残額を売上金として、簡易税額計算方式により3％の税率で増値税を納付する。

第54号文書によれば、小規模納税者及び一般納税者の税負担は増加しない。収入と支出に差がある場合は、収入が多すぎるため税金を支払う必要があることを意味します。対応にあたって注意すべき点は、水道料金とともにオーナーから徴収する水道料金には、下水道処理料金や水源料が含まれていないことです。特別増値税請求書は全額発行可能で、発行時に「差額課税」機能を選択する必要はありません。徴収した汚水処理費及び水資源費は、仲介代理業務に応じて増値税の対象となり、普通増値税領収書を発行することができるが、特別増値税領収書は発行されない。

3. 不動産所有者への電気料金徴収問題について

事業税の時代には、電気代や暖房費の徴収は代理行為とみなされ、事業税の対象とはなりませんでした。事業税制改革当初は、各地でこの機会を利用して値上げを行うという混乱した現象が見られました。各地の州税務局もいくつかの関連政策を導入している。場所によっては、追加料金なしで所有者から料金を徴収したり、請求書を発行したり、三者協定（所有者、不動産会社、水道・電気会社）に署名したりできる限り、徴収および譲渡とみなされ、付加価値税は課税されないと規定されています。

（１）増値税負担の観点から、一般納税者であれば、電気料金の支払い時に増値税専用インボイスを取得して仕向税を相殺できるため、３つの流れの整合性を確保しながら、再販電力にかかる税負担が増加することはありません。小規模納税者は、出力項目はあるが入力項目がないため、税負担が増大することになり、その対応について税務当局と協議する必要がある。税負担の増加は、企業の税負担を増やすことが目的ではなかった、営業税から増値税への改革政策を実施した際の政府の当初の意図と矛盾している。

（２）再販売電力の場合、不動産管理会社は電気料金を徴収する際にオーナーに対して請求書を発行します。請求書項目を追加するには税務当局に申請する必要があります。 「再販売電力」項目の発行が長期間にわたる必要がある場合、税務当局は不動産管理会社に営業許可証の営業範囲の変更を要求する可能性があります。追加できるかどうかは工商局に相談する必要があります。

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国家税務総局による不動産管理サービスにおける水道料金に対する付加価値税に関する公告

国家税務総局公告 2016年第54号

不動産管理サービスにおいて徴収される水道料金に対する付加価値税に関する問題点は以下のとおりです。

不動産管理サービスを提供する納税者については、サービス提供者から徴収した水道料金の売上金から他人に支払った水道料金を控除した残額とし、簡易税額計算方式により3％の税率で増値税を計算する。

この発表は発表日より有効となります。 2016 年 5 月 1 日以降に発生し、処理された事項については調整されなくなります。未処理の事項については、本告示の規定に従って実施されるものとする。

これは発表です。

国家税務総局

2016年8月19日

- 終わり -

出典: Happy Internal Audit。著作権は原著者に帰属します（転載する場合は上記の情報を明記してください）。

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