経営管理会社の定義、責任、分類の詳細な説明著者: アグイ 出典: Business V Insights
導入 商業管理会社は、商業プロジェクトの予備計画、事業ポジショニング、設計レビュー、投資促進、開業および運営を担当します。ショッピングモールの商品価値実現の保証人です。 01経営管理会社の定義と責任 オペレーターとは、ショッピングモールのステークホルダーの一人であり、ショッピングモールの経営管理者であり、一般的には商業管理会社と呼ばれます。不動産管理の資格を取得するために、運営会社を不動産管理会社として登録する企業もあります。
しかし、現在は不動産資格が取り消されているため、今後は不動産会社にショッピングセンターの運営を委託する必要はなくなりました。商業管理会社の営業許可の業務範囲に不動産管理の内容を追加するだけで済みます。
商業管理会社は、商業プロジェクトの予備計画、事業ポジショニング、設計レビュー、投資促進、開業および運営を担当します。ショッピングモールの商品価値実現の保証人です。優れた運用チームがなければ、どんなに優れたプロジェクトでも価値実現の面で妥協することになります。
プロジェクトが確立され、土地が取得される際には、商業管理会社が関与する必要があります。専門的な判断を通じて、企業が収益モデルとビジネスの位置付けを決定するのに役立ち、その後、設計部門が収益モデルとビジネスの位置付けに基づいて設計概要を作成するのを支援します。設計研究所は、設計概要の要件に従って建築計画を設計します。これを、まず計画し、次に設計する、というものです。
計画なしに設計を開始することは、国内の商業プロジェクト開発における主な誤解です。土地を取得した後、ほとんどの開発業者は設計事務所に設計図の作成を依頼し、建築確認を申請します。建設が始まって初めて、経営管理チームが結成されます。この時点では、多くのハードウェアの問題は修正できません。
したがって、商業管理を先行させる必要があり、プロジェクトの土地取得段階に先行させる必要があります。ここで明確にしておきたいのは、事前の投資促進ではなく、事前の事業管理、つまり事前の運用であるということです。
事前運用の目的は、投資促進を進めることではなく、プロジェクト開発を正しく進めることです。旗艦店や特殊な業態を除いて、投資促進を進めることはデメリットばかりでメリットはない。もちろん、投資促進の前倒しという現象も非常に一般的ですが、これは主に、王建林氏が言う「注文型不動産」に対する一方的な理解によるものです。
優れた商業プロジェクトの開発・建設は、不動産開発・建設ラインと経営管理運営ラインの両輪で推進されなければなりません。これら 2 つの車輪が常に調整され、バランスが取れている場合にのみ、プロジェクトを正しい軌道に乗せることができます。
02経営管理会社の分類 経営管理会社は、その業務内容に応じて4つのカテゴリーに分類されます。 1. 開発業者が設立した商業管理会社 2. 小売業を母体とした経営管理会社 3. 資本関係会社 4. 独立した第三者の事業管理会社 現在、全体的に比較的健全な発展を遂げている商業管理会社は、資本当事者自身が設立した会社と、香港資本の開発業者を背景とした会社である。
これは商業用不動産の性質に関係しています。商業用不動産は、資本を中核として、開発、運営、資本の三位一体から成り立っています。言い換えれば、商業用不動産は金融運用資産です。
このような業界特性から、開発視点や運用視点で見るだけでは不十分です。プロジェクトは資産管理の観点から運営する必要があります。この方法によってのみ、投資と収益、そして長期収益と短期収益のバランスをより良くとることができます。
長期的な利益は資産の増加と資本の流出であり、短期的な利益は不動産運営による利益です。事業管理チームと不動産所有者にとって、これら 2 つの利益のバランスについて合意に達することが非常に重要です。両者の認識に矛盾が生じれば、経営管理会社の運営戦略やチームの不安定化につながります。
これら2つの比較的発達した経営管理会社は、いずれも資産管理の観点から事業を運営しています。例えば、前者にはCITIC Asset ManagementとEverbright Anshi傘下の経営管理会社が含まれており、一方CapitaLandは産業チェーン全体に関与しているものの、その産業チェーン全体は資本の観点から運営されているため、その経営管理も資本に属しています。後者には、Hang Lung、Swire、Wharf などがあります。これらの違いは、前者は他人のお金を使用するのに対し、後者は主に自分のお金を使用することです。
資本側は他人のお金で投資しているので、多くの制約を受けます。そのため、資本側が主導するプロジェクトは、より現実的なコミュニティプロジェクトであることが多く、投資額に対する管理がより厳しく、運営もより安定しています。しかし、資産価値と資産価値上昇の可能性は香港資金によるプロジェクトほど高くありません。
香港資本は自らの資金を使っているので、完全に自らの希望通りに投資できるため、いずれもハイエンドのランドマークプロジェクトであり、いずれも比較的ハイエンドに位置付けられています。この種のプロジェクトには多額の投資額と長い建設期間が必要です。基本的に、プロジェクトには少なくとも 6 ～ 7 年の磨き上げが必要です。例えば、成都太古里は4年かけて完成し、オープンしました。これは適切な時期と場所によって促進された代替プロジェクトです。しかし、香港資金によるプロジェクトの資産価値は非常に高く、将来的にも値上がりの余地が大きい。
私個人としては、この事業ポジショニングの違いは、両者の出口設計にも関係しているのではないかと考えています。資本側の設計では、撤退は基本的に10年以内であるのに対し、香港出資のプロジェクトの撤退設計は基本的に10年以上であり、撤退の予定がないものもあります。
したがって、香港資本がプロジェクトを運営する際には、現在の営業収益を考慮しつつ、長期的な発展にさらに注意を払うことになるだろう。したがって、プロジェクトの開発と配置は 1 つのステップで実行されます。
これは消費の発展傾向と一致しており、キャピタランドは初期のプロジェクトを販売し、今後は高級なラッフルズ製品ラインに注力していくことがわかります。ラッフルズシティ杭州のオープンにより、全体的なイメージやブランドポートフォリオがこれまでとは違い、まったく違うキャピタランドになりました。
03経営管理会社区分の詳しい説明 それでは、いくつかの種類のビジネス管理会社を詳しく見てみましょう。
1.開発業者が設立した商業管理会社 開発者が独自のビジネス管理チームを構築することは業界の主流であり、将来の開発トレンドでもあります。現在、開始されているプロジェクトの大部分は、当事者 A 自身のチームによって管理されています。
一般的に、初めて商用プロジェクトを開発する場合、開発者は 3 つのモデルから選択できます。独自のチームを構築するか、サードパーティのコンサルティング会社に委託するか、または二重保険運用モデル、つまり独自のチームを中核としてサードパーティのコンサルティング会社を雇うモデルを採用します。
実用的な観点から見ると、3 番目のモデルの方が効果的です。コンサルティング料は高くなりますが、数億の資産の安全を確保するためには、この初期投資は価値があります。
なぜ 2 つのチームを使用するのですか?なぜなら、商業プロジェクトを初めて行う場合、成熟したモデルや成熟したチームが存在せず、多くの決定が試行錯誤によって行われるからです。このとき、2 つのグループが互いに PK を行うのが適切です。 1 つのチームが失敗しても、常に別のチームが存在します。
実用的な観点から見ると、自分のチームの方が信頼できる場合が多いです。しかし、チームが結成されたばかりなので、トレーダーの視野が広くない場合、元の会社の業務の痕跡を持ち込んでしまい、現在のプロジェクトに適さない可能性があります。同時に、チームメンバーはあらゆる関係者から構成されており、運用上の考え方や作業スタイルを調整する必要があります。そのため、初期段階で形成された経営チームの安定性には一定のリスクが残っています。
このとき、サードパーティのコンサルティング チームは、自社チームの欠点を効果的に補うことができます。サードパーティのチームは一般的に広い視野を持ち、業界の発展と変化の傾向をタイムリーに把握します。自身のチームがより高い視点からプロジェクトを見るのに役立ちます。同時に、サードパーティのチームを活用して社内のアイデアを統一することもできます。
もちろん、この役割は主に事前計画の段階に反映されます。プロジェクトの実施が始まると、自分のチームの信頼性が高まります。結局は自分のビジネスであり、コンサルティング会社はやはり隔たりがある。
現在、国内の一流商業不動産開発業者のチームは比較的成熟しており、その多くが経営の輸出を開始している。例えば、国有企業では華潤集団や中糧集団、民間企業では万達集団や龍坡集団、そしてもちろん、先に述べた香港資本の開発会社チームがあります。
鄭州のGuomao 360、武漢群星城など、一部の地域の商業用不動産開発業者のチームも非常に成熟しています。
成熟したチームも多いものの、国内デベロッパーの経営管理チームは全体的に未熟な状態が続いています。一方で、多くのデベロッパーは依然として住宅中心の考え方を持ち、事業経営を独立した事業としてではなく、住宅を販売するための手段としか考えていません。このような考え方は、数多くの中小規模の開発業者はもちろん、トップ 100 の不動産開発業者にも見られます。
一方、国内の商業用不動産においては専門の管理者が不足しています。彼らの多くは後から入社し、仕事を通じて学びます。彼らはしっかりとした理論的基礎を持っていないため、学んだことを他の状況に適用することができません。彼らは往々にして、以前の運用経験や断片的な理論にとらわれ、それを厳格に模倣し、商業プロジェクトの運用の制御不能性を高めてしまいます。
2小売業を母体とする経営管理会社 小売業自体は運営管理業なので、営業管理の有無などというものはありません。ここでは、ショッピングモールの業態について具体的に言及します。
ショッピングモールも小売業態の一種ではありますが、その性質は他の小売業態とは全く異なります。小売業の本質は商品を取り扱うことです。ショッピングモールだけがプラットフォームを運営している点で異なります。
もちろん、中国の百貨店は、本質的にはプラットフォームモデルである合弁システムを開発してきましたが、それでも商品運営に間接的に介入する必要があります。最も典型的な違いの 1 つは、百貨店とショッピング モールはどちらも商人によって運営されているが、百貨店は独自の名前で運営する必要があるため、顧客に請求書を発行し、すべての販売フローに付加価値税を支払う必要があることです。ショッピングモールは顧客に請求書を発行する必要はなく、売上に対して付加価値税を支払う必要もありません。
ショッピングモールは商業用不動産とより密接な関係があり、商業用不動産の中で最も典型的なタイプの商品です。商業用不動産開発に参入する小売業者には、スーパーマーケット、百貨店、専門店の 3 つのタイプがあります。
スーパーマーケットから始まり、ショッピングモール事業に参入する企業は比較的少なく、両者のビジネスモデルは大きく異なります。しかし、傘下に梅渓湖新世界を持つ湖南省のBBKのように、業績が好調な企業もある。外国企業の中には、MALLと呼ばれるショッピングモールを運営するイオンがあります。
百貨店とショッピングモールのモデルは似ているため、ショッピングモールを経営した経験のある百貨店関係者でも、両者の根本的な違いを理解していない人が多くいます。そのため、ショッピングモールに加盟している百貨店も多くあります。例えば、浙江銀泰、山東銀座、深セン天虹、石家荘北国などはそれぞれ独自のショッピングモールを建設しています。
ショッピングモールとして始まった専門店の中で、現在最も多くの店舗数を誇っているのは、おそらくレッドスター・マッカリン傘下のエーゲ海だろう。姉妹会社である Yuexing にも、ショッピングモール製品ラインである Yuexing Global Harbor があります。家電専門店SuningにはSuning Plazaもあります。もちろん、専門店として始まり、ショッピングモールの運営に最も長けている企業は、スウェーデンのIKEAです。 IKEAモールはショッピングモールの中でも模範的な存在と言えるでしょう。
小売業界がショッピングモールに介入する場合の最大の問題はコンセプトです。イオンやイケアのような外国企業の場合、製品ラインが非常に成熟しているため、これはまったく問題ではありません。しかし、国内企業にとっては、新しいことを運営するために元のビジネスモデルの古い概念を持ち込むことが多く、多くの問題を引き起こすため、課題となっています。
まず、小売業は利益を蓄える業種なので、小売業に携わる人々はコストに対して非常に厳しく、建物やスペースにさらに投資することを嫌がる傾向があり、そのため彼らが建設するショッピングモールには経験不足のケースが多いのです。
第二に、彼らは元のビジネスモデルから先入観のあるビジネスアイデアを持ち込み、ショッピングモールを建設します。これは百貨店出身の人々に最も顕著に表れます。百貨店出身の人には2つの特徴があります。まず、彼らには公共空間という概念がないので、百貨店の考え方で作られた場所は、間違いなく満員になり、動く余地はありません。次に、ショッピングモールが顧客グループに基づいて考えるのに対し、彼は商品カテゴリーに基づいてレイアウトを考えます。
もちろん、小売業界から来てショッピングモールに参入するチームには、運営をよりよく理解しているという固有の利点もあります。たとえば、百貨店出身者は、ショッピングモール出身者よりも一般的に業務遂行能力が優れています。したがって、小売業界出身の経営チームにとっては、できるだけ早く考え方を変えることが成功の鍵となります。
3.資本関係会社 資本側に属する事業管理会社については、前にも述べたように、このタイプのチームは、事業プロジェクトを資本の観点から見て、より明確かつ徹底的に見ているので、実際にはより成熟しています。
さらに、このタイプの管理会社は非常に控えめであり、業界内でも多くの人がそれを認識していません。誰もがまだそのビジネスが実行可能かどうか、そして利益を生むかどうかを議論しているとき、資本家は実はすでにその商業プロジェクトの価値を認識しており、ひそかに計画を立てているのです。
商業用不動産プロジェクト、特にショッピングモールは、実は非常に質の高い資産です。なぜなら、ショッピングモールが非常に成熟した状態で運営されている場合、物件の状態やテナント構成は比較的良好だからです。そうすれば収入は非常に安定し、年間の家賃と値上げ額を事前に計算することができ、景気循環の影響を受けにくくなります。大きな経済危機が発生した場合でも、他の投資よりも早く回復し、回復します。
したがって、収益率は比較的低いものの、非常に安定しており、資産自体は引き続き価値が上昇するでしょう。安定した資金の場合、これは非常に良い投資です。
そのため、海外の多くのショッピングモールの所有者は、国家政府系ファンド、年金基金、保険基金などであることがわかります。これらのファンドは高い収益を求めているのではなく、リスクのないファンドを求めています。
実は、国内の保険会社も商業用不動産を大量に保有しているのですが、あまり目立たず、あまり知られていません。
例えば、長沙という街はとても興味深いです。同社のよく知られた商業プロジェクトのいくつかは資本によって管理されています。 Yuefang ID MallはCITIC Capitalによって管理されています。楽河城は百聯とカナダのファンドのケンブリッジ・アイヴァンホーが共同で管理している。 ICITYセンターは英士によって支配されており、英士もまた資本の力に支えられています。
最近急速に発展しているエバーブライト安市もあります。その背後には光大集団の力がある。同社の大栄城製品ラインはすでに非常に成熟しており、資本運用技術も非常に洗練されています。
中国の商業用不動産部門には、有名なキャピタランド、万達の1号店を買収したオーストラリアのマコーリー銀行、昌平万科、かつて印象城を建設したブラックストーン、ティシュマン・スパイヤーなど、多くの外資系企業も存在している。
実際、ショッピングモールにとって、資本のチャネルを開き、資本とのつながりを実現することは最良のモデルです。なぜなら、ショッピングモールは忍耐と力で丁寧に育てられるお姫様であり、裕福な父親を必要とするからです。
4独立した第三者の事業管理会社 独立したサードパーティのビジネス管理チームは、この業界で最も広いビジョンと最も強力な専門性を備えた人々のグループである必要があります。これらの企業の創設者は、業界で成功している経営者であることが多く、成功したプロジェクトを支えにしており、経験豊富で幅広いコネクションを持っています。
しかし、商業管理会社もバラエティに富んでおり、市場には良い会社と悪い会社が混在しています。これらは、商業用不動産業界チェーン全体の中で最も混沌とした部分であると言えます。
経営管理業界に関しては、良い手札を持っていても下手なプレイをする業界だと感じています。商業用不動産開発の初期段階では、甲自身のチームがまだ成熟しておらず、商業プロジェクトの運営を外部の事業管理会社に依存していたためです。最初の一群の経営管理会社は、すべて教師の役割を果たしたと言えます。しかし、経営管理会社はすぐに利益を上げることに熱心になりすぎて、業界の信頼を失ってしまいました。
ショッピングモールの開発は完全な仕事です。投資誘致と運用を2段階に分けるべきではない。投資誘致は、実際には運用の準備段階です。すべての投資誘致戦略は運用戦略から生まれるべきです。
デベロッパーは業界の特性を理解しておらず、運営という概念も持っていないため、投資促進が最も重要であり、投資家を誘致した後はただ座ってお金が回収されるのを待てばよいと考え、運営と投資促進を人為的に分離しています。
商業管理会社は専門家として、業界におけるコンサルタントの役割を果たします。開発者の誤った考えを正し、業界に正しい方法論を確立するのではなく、開発者の要求に応えて事前の計画段階を人為的に省略しています。
事前の計画段階が重要ではないと言っているのではありません。この段階は非常に重要です。ビジネスの位置づけや運営のアイデアを決めるだけでなく、建物や空間の企画やデザインも決めるので、実装以上に重要だと考えています。しかし、それを孤立させるのは間違いでしょう。
本来、事前計画、投資促進、運用は 1 つの同じものですが、コンサルティング会社はこれを 3 つに分け、それぞれを別のチームで実行しています。しかし、コンサルティング会社のシステムでは、事前計画のような重要な仕事をする人員が最も弱いのです。そのため、多くのコンサルティング会社はレポートを発行した後にクライアントからの信頼を失い、深い協力ができなくなり、結局レポートを書くだけの会社になってしまうのです。
現在、商業用不動産は資産運用の時代を迎えています。資本が支配する時代においては、資本は不動産を保有したくないため、商業管理会社の重要性が十分に反映されることになる。キャピタルは商業用不動産が生み出すキャッシュフローを重視しており、このキャッシュフローは運用チームによって実現・保証されています。したがって、資本には経営チームが必要です。資本チームにそれを保証する経営管理チームがなければ、商業投資に簡単に参入する勇気はないでしょう。
つまり、経営チームの春が来ているわけですが、資本は必ず実際の運営経験がある会社に注目し、レポートしか出せない会社は資本に好まれないのです。
独立した経営管理会社にとって、まず第一に、商業プロジェクトを単独で見ることはできなくなりました。彼らは運用に重点を置き、プロジェクト全体の開発計画と戦略から逆算して作業し、開発における各リンクの作業を調整する必要があります。
一方、できるだけ早く資本とつながり、資本の信頼を獲得し、資本の財産管理者になることが必要です。このようなコンサルティング会社は、資本を通じてプロジェクトの買収を完了し、その後プロジェクトの運営管理権をコントロールすることができます。
したがって、資本と事業管理の組み合わせは、今後の主流のアプローチになるでしょう。
時間: 4月27日 14:00-18:00 所在地: 北京市謝作胡同40号 申込方法：イベントライン | 
