2022年不動産売上高ランキング（2022年の不動産売上高は14兆元に達する可能性があり、不動産業界は困難な道を経て夜明けを迎えた）

2022年の不動産市場の売上高は14兆元に達する可能性があります。不動産業界は苦難の道を乗り越え、ようやく夜明けを迎えた。

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出典：証券日報

記者 王立新

2022年、不動産業界は非常に厳しい状況になるでしょう。業界では、全国の新築商業住宅の取引量が5年連続で17億平方メートルを超えた後、2022年には約14億平方メートルに減少し、売上高は約14兆元に減少すると予測しています。

今年は鄭州が二級都市救済の先陣を切り、杭州など39都市が購入制限を緩和、済南など111都市が融資制限を緩和するなど、不動産市場に対する新たな政策が次々と打ち出された。 11月には、不動産業界の復活を支援するために、「16の金融措置」や借り換えの再開などの政策が導入されました。不動産業界は経済の柱となる産業として、依然として堅調な状態を保っています。

「市場自体が大きな圧力にさらされているとき、我々は信頼を築く必要がある。」万科が先日開催した臨時株主総会で、万科取締役会長の于亮氏は、積極的な政策の強さと広さは予想を上回り、業界の今後の発展に活力を注入し、かすかな光が徐々に夜明けに変わりつつあると述べた。

300以上の都市で1,000以上の新しいポリシー

売上を安定させ、信頼を高める

「住宅は投機のためではなく、住むためのもの」という位置づけの下、2022年を通じて、地方政府が「都市に応じて異なる政策をとる」余地が徐々に開かれることになる。核心は、市場の非合理的な回復を盲目的に刺激するのではなく、市場の期待を安定させ、業界のソフトランディングを達成することにあります。

鄭州市が二級都市救済の先陣を切って以来、各地で関連政策が導入されている。 2022年を振り返ると、CRICの統計によると、39の都市が購入制限を緩和し、寧波と仏山は購入制限を完全に撤廃しました。 80以上の都市で初めての住宅購入における最低頭金比率が20%にまで下がった。 57 の都市が、住宅の買い替え需要を市場へ促進するため、住宅は認めるがローンは認めない政策を実施しました。 7つの都市は価格制限を緩和し、西安は中古住宅の指導価格を公表する仕組みを明確に廃止した。 170の都市が住宅譲渡税や手数料の引き下げ、住宅需要を刺激するための財政補助金の発行など、財政および税制刺激策を利用して市場を支援してきました。 243都市が積立基金ローンを緩和…

中国指数研究院のモニタリングデータによると、2022年以降、全国300以上の省、市、県が不動産市場に関して1,000件以上の新たな政策を導入しており、最適化の頻度は近年最高に達している。

「今年に入ってから、多くの場所で、複数の子どもがいる家庭への住宅支援、家族全員を『1人で住宅を購入』できるようにするための積立金による住宅購入、購入制限を打破するための賃貸、集中的な住宅購入の支援など、不動産規制政策と人材、人口、賃貸に関する政策が組み合わされています。」中国指数研究院指数事業部の市場調査部長、陳文静氏は証券日報の記者に対し、こうした革新的な政策は二級都市、三級都市で普及し、人気都市にも広がっていると語った。

また、需要側における政策の最適化と調整には、新築住宅抽選の緩和、スラム街改修住宅券の移住奨励などが含まれる。供給側における措置には、販売前認証の緩和、販売前資金監督の緩和、土地競売条件の緩和、不動産会社の資金調達支援などが含まれる。

さらに重要なのは、最近の中央経済工作会議が「建築、民生、安定の供給を保証する」ことを強調したことであり、これは民生への配慮であるだけでなく、市場主体を保護し、期待を安定させ、住宅購入者の懸念を軽減し、それによって企業投資の拡大を促進する方法でもある。

「住宅やローンの認知度の調整、購入制限の緩和、頭金比率の引き下げなど、主要都市における規制政策のさらなる緩和の余地がある」諸葛家検索データ研究センターの上級アナリスト、関栄雪氏は証券日報の記者に対し、2023年の不動産市場は安定を維持し、緩和政策の影響が徐々に和らぎ、市場は底値からゆっくりと回復すると予想していると語った。

この期間中、優良な大手不動産会社のリスクを効果的に予防・解決し、業界全体の負債水準を引き下げることが依然として必要です。これを達成するには、金融サービスがそれに追いつかなければなりません。

財政安定化に向けた「三本の矢」

リスククリアランスの迅速化

過ぎ去ろうとしている2022年においても、資産管理商品のデフォルト、債務延長、交換オファーなどの流動性リスクイベントは依然として時々発生します。不動産業界全体の債務返済圧力は依然として弱まっていない。不動産会社上位100社のうち約40社が債務不履行に陥った。規制当局は、不動産分野におけるリスクの効果的な予防と解決を実施する必要があると何度も言及している。

こうした中、不動産融資政策は、今年初めにM&A融資が「3つのレッドライン」に含まれなくなることが明らかにされてから、8月に中国の債券発行が不動産会社によって支援されるまで、徐々に緩和されてきた。 9月、規制当局は銀行に対し、不動産融資に6000億元を追加するよう指示し、10月には一部の不動産関連企業にA株の増資が許可された。調整の幅と強度は拡大し、深まり続けています。

「上半期の同社のキャッシュフローは、主に売却収入と資産の換金などから得た少額の現金から成り、資金調達の割合は極めて低かった。」ある不動産会社の融資部門の関係者は証券日報の記者に対し、今年下半期は政策支援により業界全体の融資環境は改善したが、金融機関の慎重な戦略や企業資産の担保強化の難しさから、融資ルートを拡大してキャッシュフローを補充するのは依然として容易ではないと語った。

中国指数研究院のモニタリングによると、2022年1月から11月までの不動産会社の非銀行融資総額は7,796.3億元で、前年比51.7%減少した。 2022年の非銀行融資総額は約9,000億元に達し、前年比50％減少すると予測されています。それに応じて変化したのは、不動産会社の資金調達構造です。

「信用債は非銀行融資の半分を占め、前年比22.5パーセントポイント増加した。ABS融資は30％以上を占め、前年比8.5パーセントポイント増加した。」中国指数研究院企業・ビジネス部門研究主任の劉水氏は証券日報の記者に対し、海外債券と信託融資の割合が大幅に減少し、海外債券はわずか2.3％で前年比14.1ポイント減少したと語った。

「国内債務は今年、不動産会社の非銀行融資の『主力』となった」と関栄雪氏は語った。

同策研究院のシニアアナリスト、肖雲祥氏は証券日報の記者に対し、不動産会社はこれまでもABS、グリーンボンド、家賃保証住宅、工業団地REITなど、資金調達チャネルの多様化に努めてきたが、これらは主に優良不動産会社、中央企業、国有企業、都市投資会社であったと語った。民間不動産会社は国内外での資金調達に苦労した。

幸いなことに、2022年末の温暖化対策により、業界は活性化しました。転機となったのは11月、不動産会社の資金繰り支援の姿勢が根本的に変わり、救済の方向性がこれまでの「良質なプロジェクト」から「プロジェクトと企業の共存」へと変わったことだ。業界はこれを、不動産会社が暗闇を抜けて夜明けを迎えるための重要な転換点とみなした。

11月11日、中国人民銀行と中国銀行保険監督管理委員会は「16ヶ条の金融措置」を発表した。 11月28日、中国証券監督管理委員会は不動産エクイティファイナンスを支援するための「新五大措置」を発表した。 12月21日、中国証券監督管理委員会は新たな文書を発行し、資格を有する不動産会社が上場不動産会社に「裏口投資」することを認めた。

この期間中、実務レベルでは、信用、債券、株式による資金調達が同時に行われました。現在までに、60以上の銀行が不動産会社に総額4.8兆元を超える信用枠を付与している。民間不動産会社8社が発行登録を通じて1210億元の債券を発行した。中国富富土地開発など経営難に陥っている不動産会社を含む、上場不動産会社32社以上が株式による資金調達の意向や計画を明らかにしている。

数年ぶりにエクイティファイナンスや裏上場が再開され、様々な業種の不動産会社や上流・下流関連企業が恩恵を受けることが期待されます。多くのアナリストや不動産開発業者は証券日報の記者に対し、同様の見解を示した。「一方では、業界全体の負債水準と資金調達コストの削減、キャッシュフローの改善に寄与する。他方では、危機に瀕している不動産開発業者は、これを利用して『建物の安全な引き渡し』と負債再編の目標をさらに達成することができ、危機に瀕していない不動産開発業者は負債返済のプレッシャーを緩和することができ、優良な不動産開発業者は買収やバランスシートの拡大の機会を得ることができる」。

今後の市場を展望すると、業界リスクの解消を加速させるため、より多くの不動産会社が事業再編や資産交換を行うことが予想される。また、売上が安定することで企業に第二の成長機会をもたらし、業界の集中がさらに高まり、新たな競争環境が形成されることが期待されます。

大規模開発の時代は終わった

新しい開発モデルへの移行

不動産業界の安定化は「重大な経済・金融問題の予防と解決の任務」に含まれているため、不動産会社の舵取りも、業界の現在の大きな変化と、今後の業界浄化後の再確立された業界競争環境に直面して、再計画し、前進するよう努める必要がある。

「業界の困難は過ぎ去り、夜明けが訪れた。確かに将来はいくつかの課題とプレッシャーが待ち受けているだろう。」万科汽車社長の朱九生氏は前述の臨時株主総会で、中長期的に万科汽車が長期にわたって堅持すべき3つのことがあると述べた。1つ目は、安定した経営を行うこと。第二に、開発事業を第一陣に留めること。第三に、不動産開発から不動産開発・運営・サービスへの転換を真に実現し、その変革を断固として確実に成し遂げることです。

「美的不動産にとって、厳しい寒さを感じるのは今回が初めてではない。業界の認可は必要なプロセスだが、そこにはチャンスも含まれている。」美的不動産の経営陣は証券日報の記者に対し、今後同社は発展戦略を調整し、規模だけを追求するのではなく、負債を減らし、事業を減速させ、徐々に利益水準を高めていくと語った。同社は開発チェーン事業に注力し、多角化された不動産関連事業を継続的に推進し、インテリジェントビルやプレハブビルといった未来志向の不動産テクノロジー能力を深め、持続的かつ安定した成長の勢いを維持していきます。

慎重な不動産会社が新たな開発目標を設定しているという事実は、不動産業界が新たな開発モデルへのスムーズな移行を加速する必要があることを示しています。

「大規模開発の時代は終わりました。『10億元規模の不動産会社』の数は、ピーク時の42社から現在では20社以下にまで減少しています。『高負債、高レバレッジ、高売上高』という『旧三高』モデルに依存して規模を拡大する時代は終わりました。新たな開発モデルを模索することが、前進する唯一の方法です。例えば、長期賃貸住宅、低価格住宅、都市再開発、グリーンテクノロジーの配置を増やすことが検討できます。」易家院研究院シンクタンクセンターの研究主任、ヤン・ユエジン氏は証券日報の記者に対し、さらに重要なのは、中国が30兆元を超える規模を誇る世界最大の住宅サービス市場を持っていることだと語った。関連企業はこの分野を中心にレイアウトし、多様な発展の道を歩むことができます。

「今年はほとんど土地を取得していないが、投資・開発関係者が建設プロジェクトの立ち上げに忙しいため、投資決定会議は頻繁に開催されている」ある不動産会社の経営陣は証券日報の記者に対し、これは同社が今後積極的に拡大する必要がある重要な事業分野の一つだと語った。

「建設代理市場の需要面では新たなニーズが出てきている。例えば、都市投資会社や資産運用会社傘下のプロジェクトを建設代理会社が引き継ぐ必要があり、市場規模は巨大だ」肖雲祥氏は、在庫時代の到来と業界が専門的発展の時代に入ったことにより、不動産会社の業務の戦略的重点は重資産運用から軽資産運用へと徐々に移行していると述べた。資産管理、不動産サービスなどは、新たな開発モデルを模索する上で重要な分野です。

劉水氏の見解では、新たな開発モデルには、リース、不動産管理、商業管理、建設代理業などの軽資産の方向性と、既存の市場を活性化するための都市再開発が含まれる。さらに、倉庫・物流、工業団地REIT、不動産プライベートエクイティ投資ファンドなども重要な新規分野です。

資本が不動産業界を新たな発展期へと導くのに役立っていることは言及する価値がある。例えば、証券市場と債券市場の中間の収益とリスクを持つ REIT 市場の設立は、初期の成果を達成しました。現在までに、家賃保証住宅向け公募REITが4件上場しており、12月27日には初のバイオ医薬品工業団地向けREITが上場、民間企業倉庫・物流向け公募REITも承認されている。業界は、REITの裏付け資産を充実させることで、「借りながら買う」という新たな住宅開発モデルの構築につながるとみている。

2022年以降、業界は本当の転換点を迎えます。 2023年に向けて、問題を抱えた不動産会社の整理が引き続き順調に進み、業務運営が徐々に正常化し、新たなモデルへの転換が加速し、今後の不動産業界の健全な発展に向けた強固な基盤が築かれることが期待されます。