10月の不動産販売データ（10月のGDP上位10位の不動産市場取引は全体的に増加、北部と南部の市場の熱気は前月比で低下）

10月はGDP10の不動産市場取引全体が増加したが、北部と南部の市場の熱気は前月比で低下した。

21世紀ビジネスヘラルドの記者、李沙氏は北京から、9月の不動産規制の頻度が今年最高を記録したと伝えた。 10月もさまざまな地域で政策が導入されましたが、その頻度は減少しました。政策の影響は引き続き広がり、10月の不動産市場に影響を与えている。全国の不動産市場には明確な差別化が見られ、主要都市の不動産市場のパフォーマンスは「銀の10月」の質を評価する重要な参考資料となっている。

この目的のために、21世紀ビジネスヘラルドの記者は、中国指数研究院のデータを使用して、今年上半期のGDP上位10都市である北京、上海、深セン、広州、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京の10月の不動産販売と住宅価格を調査し、市場の変化と不動産の動向について議論しました。

具体的には、北京と上海を除くほとんどの都市で新築・中古住宅取引が前月比で増加を続けました。新築住宅価格も安定的に小幅上昇したが、市場の熱気をより反映する中古住宅価格は下落した。この政策が持続可能かどうかはまだ分からない。さらに、他の機関のデータと組み合わせると、市場の熱気が衰えており、市場回復の勢いがやや不足していることが分かります。

インタビューを受けた専門家は、現在も政策緩和の時期にあり、需要と供給の両面で政策努力の余地と期待がまだあると考えている。また、年末が近づくにつれ、不動産会社は年末の業績を達成するために「価格と数量の交換」のマーケティング割引を増やす可能性があり、市場は依然として一定の活力を維持するでしょう。しかし、市場は今後も調整圧力に直面し、今後の市場動向は依然として政策の強度と密接に関係することになるだろう。

北行き市場は圧力にさらされている

一級都市は不動産市場の重要な指標だが、重要なベンチマーク都市である北京と上海では、10月の新築住宅取引と中古住宅取引の両方が減少した。

中国指数研究院のデータによると、10月に北京で販売された新築住宅は5,177戸で、前月比12.1%の減少となった。中古住宅の販売戸数は10,653戸で、前月比25.3%の減少となった。同じ期間に上海では8,505件の新築住宅が販売され、前月比23.6%の減少となった。中古住宅の販売戸数は12,808戸で、前月比15.6%の減少となった。

9月1日、北京と上海は「住宅は認めるがローンは認めない」と公式発表し、より多くの世帯が最初の住宅購入資格を取り戻せるようになった。これにより様子見の需要も喚起され、住宅購入者が大量に市場に参入し、短期的には市場取引量が増加した。しかし、データから判断すると、「住宅は認めるがローンは認めない」という効果は持続せず、北京や上海の市場の回復の持続性は不十分である。

諸葛データ研究センターは、市場取引回復の持続的な後退は、両地域の政策緩和の継続性の欠如に関連している可能性があると指摘する記事を執筆した。例えば、上海は9月初旬に「住宅は認めるが融資は認めない」という商業融資政策を実施した後、10月中旬に積立金融資の住宅数量基準を最適化したが、北京はこの政策パッチを10月末にようやく実施した。

それだけでなく、中国指数研究院の市場調査部長である陳文静氏は、21世紀ビジネスヘラルドの記者に対し、弱い市場期待が依然として北京と上海の不動産取引回復の持続性の欠如の重要な要因であり、特に緊急のニーズがあり市場参入に慎重になっている買い手にとってその傾向が顕著であると語った。また、両地域の不動産政策の最適化に対する住民の期待と、今後の住宅価格上昇に対する住民の弱い期待が相まって、中古住宅の売り出し物件数は依然として高水準で推移しており、購入者の様子見ムードをさらに悪化させている。さらに、北京と上海では9月の取引量が高かったことに加え、国慶節の影響もあり、客観的に見て10月の取引量は前月比で減少した。

北京や上海とは異なり、広州と深センの市場パフォーマンスは10月に比較的好調でした。 10月、広州では6,571戸の新築住宅が販売され、前月比4%増、前年比18%増となった。同じ期間に深センでは2,654戸の新築住宅が販売され、前月より約28%増加したが、昨年の同時期と比べると依然として低調だった。

陳文静氏は、政策の観点から見ると、広州は政策を大幅に緩和したと考えている。広州市は、「住宅は認めるがローンは認めない」ことに加え、地域の購入制限を最適化し、住宅需要をさらに解放するために住宅チケットの再定住に関する政策メカニズムの検討を提案した。深センは積立金貸付政策を最適化し、香港・マカオ居住者の購入制限を緩和し、離婚期限を最適化し、その他の有利な政策を次々と導入し、ある程度市場参入の需要を刺激した。ベース効果が低いこともあって、新築・中古住宅の取引は前月比で回復した。しかし、市場心理の観点から見ると、深セン市場全体はまだ比較的低迷している。

取引の差異化の特徴とは異なり、住宅価格の面では、深センが前月比0.12%の小幅な下落となったのを除き、他の3つの一線都市の新築住宅価格は10月にすべて小幅な上昇となり、北京、上海、広州はそれぞれ前月比0.11%、0.22%、0.23%上昇した。

諸葛データ研究センターの上級アナリスト、陳暁氏は21世紀ビジネスヘラルドの記者に対し、住宅価格の上昇は取引構造に関係している可能性があると語った。 「住宅はあっても融資はない」政策の影響で、高級住宅への改修需要が加速し、高額プロジェクトの取引件数が増加し、現地の住宅価格の回復を促した。

主要二級都市では販売量が増加し、価格が下落

北京、上海、広州、深センでの取引件数の増減が異なっていたのとは対照的に、GDP上位10都市のうち他の6つの主要2級都市では、10月の新築住宅取引件数はすべて増加した。 10月には、重慶、杭州、蘇州、成都、武漢、南京でそれぞれ6,408件、5,662件、3,217件、10,728件、12,099件、3,106件の新築住宅が販売され、前月比でそれぞれ4.5%、1.1%、8.5%、19.4%、73.4%、20.4%増加した。 10月には杭州、蘇州、成都、南京でも中古住宅取引が増加したが、最も顕著な増加は杭州で、同月を通じて4,579戸が販売され、前月比62.6%増となった。

取引価格とは異なり、重慶と杭州の新築住宅価格は10月に下落したが、他の都市ではわずかに上昇した。中古住宅価格の下落はさらに顕著でした。 10月、重慶、杭州、蘇州、成都、武漢、南京の中古住宅価格はそれぞれ前月比0.7%、0.5%、0.6%、0.34%、0.8%、0.7%下落した。

この点について、陳暁氏は、主要な二級都市での良好な取引実績は、これらの主要都市が最近導入した緩和政策の効果が取引の末端に伝わったことを示していると考えている。

実際、最近はさまざまなところで不動産政策が導入されています。杭州を例に挙げましょう。 9月5日、杭州市は「住宅は認めるがローンは認めない」政策を全面的に実施し、短期間で一群の住宅購入者が市場に参入した。 10月16日、杭州市は新たな不動産政策を発表し、購入制限の範囲を狭め、積立金の貸付期間を延長し、司法競売会社への購入制限を廃止するなど、合理的な住宅購入ニーズをサポートした。杭州市は10月25日、住宅購入制限区域と非制限区域の頭金比率を引き下げる新たな積立金政策を発表した。最初の住宅の頭金比率はそれぞれ25%以上と20%以上、2番目の住宅の頭金比率はそれぞれ35%以上と30%以上とし、購入者の購入コストを引き下げる。

同時に、陳暁氏は、主要都市の住宅価格の下落傾向は、取引は改善しているものの、住民の住宅購入に対する信頼がまだ高くないことを示しているとも述べた。取引が増加するにつれて、上場量も急速に増加しました。 10月には主要14都市の物件掲載件数対取引件数の比率が33倍に上昇し、過去3年間で2番目に高い水準に達した。需要と供給の不均衡の拡大は、その後の取引や住宅価格にも圧力をかけます。さらに、所有者のより安い価格での販売への要望は変わっていないことから、居住者の将来の市場に対する期待がまだ不十分であることが示されています。

強力な政策支援を期待

全体的に見ると、北京と上海を除き、10月のGDP上位10都市の新築住宅取引件数は前月比で増加したが、前年同月比では北京、深セン、杭州、蘇州の取引実績は前年同期より低かった。これら10都市だけでなく、中国指数研究院が重点的にモニタリングしている100都市の商業住宅の取引量は10月に前月比約4％増加したものの、前年比では依然として約13％減少した。

10月の不動産取引の継続的な回復の特徴は比較的明確であることは容易にわかりますが、市場全体のパフォーマンスは昨年の同時期に比べて依然として弱いです。さらに、政策効果の持続性はまだ不明である。

蘇州証券のモニタリングによると、今年第44週（10月28日～11月3日）の新築・中古住宅の取引量は小幅減少し、38の重点都市の新築住宅の取引面積は311.2万平方メートルで、前月比0.4％の小幅減少となった。 17の重点都市の中古住宅取引面積は174.3万平方メートルで、前月比5.9％減少した。

陳文静氏の見解では、全国の不動産市場における現在の低迷感はまだ回復しておらず、中心都市の市場は比較的回復力がある。政策や不動産会社の積極的なプロモーションにより、潜在的な住宅需要が解放された。しかし、一部の主要都市では政策効果が十分に持続していない。 10月の市場取引は9月に比べて減少しており、短期的には市場の在庫調整圧力が依然としてある。

諸葛データ研究センターの不完全な統計によると、10月の政策発行回数は86回で、9月の144回から大幅に減少した。陳暁氏は、より強力な政策支援がなければ、その後の市場回復は圧力を受けるだろうと述べた。

現段階では、不動産政策はまだ緩やかな時期にあります。先週、中央金融工作会議が開催され、異なる所有構造の不動産会社の合理的な資金調達ニーズを平等に満たし、不動産開発の新しいモデルを構築することが提案されました。今後も不動産会社への資金繰り支援策は引き続き推進される見通しだ。また、南京市が土地競売の価格制限を解除、昆明市が売買制限を解除、北京市が積立金融資について「住宅融資は認めるが商業融資は認めない」政策を実施するなど、各地で需要側の政策調整が行われているとの報道もある。需要面の政策については、各地で緩和への期待と余地が残っている。

陳暁氏は例を挙げ、一級都市では住宅購入制限を緩和し、積立金の「住宅とローンの認定」を調整する余地がまだあるが、二級都市では住宅購入と販売の制限を引き続き解除し、二軒目の住宅の頭金比率と住宅ローン金利を引き下げる可能性があると述べた。

陳文静氏は、短期的には中核都市がさらにフォローアップして関連政策を実施すれば、現地市場は徐々に安定し回復すると予想されると考えている。さらに、年末の 2 か月間に、企業はマーケティング活動を強化し、売上回収を加速する可能性があります。一部の都市における「数量に応じた価格」戦略により、市場は一定レベルの活動を維持すると予想されます。土地オークション政策の最適化と一部の高品質区画への入札増加と相まって、市場の期待をさらに回復させるのにも役立つだろう。しかし、ほとんどの都市では市場調整圧力が依然として残っています。

詳細については、21 Finance APPをダウンロードしてください。