不動産会社販売データ（中信証券：6月の商業住宅販売面積の前年比減少幅は縮小すると予想、その後の回復継続には依然として多くの制約が残る）

CITIC証券：6月の商業住宅販売エリアの前年比減少幅は縮小すると予想され、その後の回復継続には依然として多くの制約が伴う

本文｜明明 鵬楊 張立聰 周成華

一連の新たな不動産政策が導入されて以降、中古住宅の取引量が真っ先に増加し、最近では新築住宅の販売の向上にも波及している。不動産政策は効果を発揮しているものの、住宅価格は依然として下落傾向にあり、在庫は依然として高水準にあり、不動産販売の継続的な回復は居住者の所得や期待の低迷などの要因によって依然として制約されていることにも留意する必要がある。その後の段階的な政策の導入と住民の収入や期待の回復を追跡することが推奨されます。債券市場については、長期債金利は短期的には低水準で推移すると予想されます。

▍不動産販売：517新政策の導入後、中古住宅市場が真っ先に恩恵を受け、新築住宅販売も近年急速な上昇傾向を見せている。

今年3月以降、一連の優遇政策の導入により、中古住宅の取引が徐々に増加しており、その中でも517新政策以降、中古住宅の販売が大幅に増加した。中国指数研究院のデータによると、6月3日から6月23日まで、25の主要都市における中古住宅取引の週平均件数は5月の週平均と比べて10.3%増加し、前年同期と比べても20.1%増加した。新築住宅市場では、517新政策導入後の最初の1か月の販売データは比較的横ばいだったが、6月最後の2週間で30の大中規模都市の商業住宅の取引面積が急増した。 6月24日から6月30日までの週間取引面積は397万4000平方メートルとなり、週間取引面積が前年同月比でプラス成長を達成したのは今年2月以来初めてとなった。

▍住宅価格：あらゆるレベルの都市の中古住宅価格は、価格対量比の傾向が顕著で、加速度的に下落しています。

国家統計局のデータによると、2023年6月以降、一級都市の中古住宅価格は12か月連続で下落傾向にある。 5月、一級都市、二級都市、三級都市の中古住宅販売価格の前年同月比下落率はそれぞれ9.3%、7.5%、7.3%に拡大し、新築商業住宅の価格も引き続き下落した。中国指数研究院が発表した「中国不動産指数システム百都市価格指数報告（2024年6月）」によると、今年6月の100都市の中古住宅の平均価格は14,762元/平方メートルで、前年比6.25%減、前月比0.73%減となった。 26か月連続で前月比下落しており、中古住宅の「数量相応の価格」特性がより顕著になっています。 100都市の新築住宅の平均価格は16,421元/平方メートルで、前年比1.50%上昇、前月比0.15%上昇となり、前月より上昇幅は0.10ポイント縮小した。

▍歴史的考察：歴史的に、不動産緩和政策の導入後、新築住宅販売は増加し、政策の押し上げ効果と期間は政策の強度だけでなく、居住者の収入と期待にも関係しています。

2008年10月、金融危機の影響を経験した後、わが国は内需を拡大し経済を活性化させるために、頭金比率とローン金利の下限を引き下げるなど一連の不動産政策を実施し、その結果、1年以上にわたって不動産販売が急成長しました。スラム街改造の収益化期間中、住民の住宅需要は完全に解放され、不動産販売は新たな上昇サイクルを迎えた。昨年8月末に発表された新たな不動産政策では、「住宅は認めるがローンは認めない」、最低頭金比率の引き下げ、既存の初回住宅ローン金利の引き下げなどの措置が導入され、その後3カ月間で新築住宅市場の回復につながった。しかし、商業用住宅の販売は依然として前年比でマイナス成長を示しており、これは主に近年の居住者の収入と期待の変化によるものと考えられる。

▍新築住宅販売の改善の持続性：6月の商業住宅販売面積の前年同月比での減少幅は縮小すると予想されますが、その後の不動産販売の回復には依然として多くの制約が存在します。その後の段階的な政策の導入と住民の収入および期待の回復を追跡することをお勧めします。

まず、不動産政策の導入は、販売面で短期的なパルス効果をもたらすでしょう。短期的な業績が好調であるだけでは、業界が安定したと判断する根拠にはなりません。不動産販売の大幅な改善については、引き続き、パルス後の持続的なパフォーマンスを観察する必要があります。第二に、世界的な視点から見ると、私の国の住宅価格と収入の比率は、特に一級都市では依然として比較的高いです。 2024年第2四半期末の時点で、北京、上海、広州の住宅価格対収入比率はそれぞれ30.6、37.2、30.0となり、東京（13.9）やニューヨーク（13.0）よりも大幅に高かった。第三に、住民の収入や将来への期待はまだ完全に回復していない。第4に、さまざまな階層の都市において、手頃な価格の住宅に対する需要と在庫調整の間に不一致が生じています。不動産市場にとって、住宅価格の安定のみが業界全体の安定の先行シグナルとなり、一線都市の住宅価格の安定はさらに重要な意味を持つ。

▍債券市場戦略:

6月のPMIデータは、経済回復の傾向がわずかに鈍化したことを示しました。ファンダメンタル要因は債券市場に一定のサポートを与えており、不動産政策や財政政策が債券市場に与えるマイナスの影響は比較的限定的である。中央銀行が7月1日に国債アクセスオペの開始を発表した後、債券市場は同日急速に下落したが、翌日には債券市場の利回りはわずかに低下した。資産不足を背景に、長期国債利回りや債券借り入れなどのオペレーションに関する中央銀行の懸念と警告は、債券市場に一時的な影響を及ぼした。長期債金利は短期的には低水準で変動すると予想しています。

▍リスク要因:

国内政策の強度における予期せぬ変化。経済回復が期待に及ばない。海外の主要経済における景気後退のリスク。地政学的紛争のさらなる激化。

この記事は、Selected Securities Research Reports から引用したものです。