不動産セクターは1.84%上昇しました！政策効果が出て不動産会社の信頼は徐々に回復

11月28日、A株不動産セクターは日中上昇し、終値時点で1.84%上昇した。深セン振業Aと大歓楽城は1日の制限値である10CMに達し、電子城は9.07%上昇し、光明不動産、金融街、南国不動産、沙河ホールディングスなどのセクターの株式もそれに追随した。

ニュース面では、最近、北京、上海、貴州、甘粛、天津、広州、湖北など多くの場所で不動産市場の安定化に向けた措置が継続されています。同時に、都市不動産融資調整メカニズムが確立されてからほぼ1年が経ちました。金融監督管理局は、既存の作業グループメカニズムを基礎として、各銀行がさらに努力を強化し、融資実行進捗をプロジェクトごとに実施し、「ホワイトリスト」プロジェクトを「可能な限り融資」するよう推進するよう指導した。

BOC証券は、業界の現在の全体的な方向性は明らかに良好であり、不動産市場の需要と供給の両面と経済回復に焦点を当てた政策はまだ実施中であり、その後の政策はより的を絞ったものになる可能性があり、業界の継続的な改善に役立つと考えています。

政策効果の統合

9月に不動産政策の「複合パンチ」が発動されて以来、不動産市場は新たな転換点を迎え、全国の不動産市場は徐々に不況から脱しつつある。

国家統計局のデータによると、10月、全国の不動産販売面積​​と販売量の前月比の下落幅は引き続き縮小し、70都市の新築・中古住宅価格指数も前月比の下落幅が縮小し、多くの市場指標が下落に歯止めがかかり安定化の兆しを見せた。

最も代表的な都市である北京では、10月の新規商業住宅オンライン契約戸数は4,500戸で、前月比50％増となり、今年初め以来の最高を記録した。中古住宅のオンライン契約件数は17,100件で、前月比32%増、前年比70%増となり、過去19か月間で最高となった。上海では、10月の新築住宅取引面積は67万平方メートルで、前月比31％増、前年比14％増となった。中古住宅取引面積は182万平方メートルで、前月比53％増、前年比77％増となった。

複数の省庁や委員会が共同で発行した不動産政策の組み合わせが実施され、効果を上げていることがわかります。政策効果を強化するため、最近多くの場所で不動産市場の安定化を継続するための政策が導入されています。

その中で、広州市は、住宅購入後の定住能力の調査、市内全域での「倉庫」、一般住宅と非一般住宅の基準の撤廃、積立金の貸付額の増額など、不動産市場を安定させるための政策を4回導入した。

現在、天津には「ホワイトリスト」に含まれる不動産プロジェクトが合計40件あり、承認された信用は78.2億元、累計融資は47億元に達し、市内の約2万2000戸の住宅建設に必要な資金を確保している。天津金融監督管理局は、次のステップとして「ホワイトリスト」プロジェクトの「拡大と効率向上」を積極的に推進すると述べた。

貴州省は経済安定のための新たな政策を発表し、不動産市場の下落を止めて安定させるための5つの措置を提案した。また、住宅装飾や家電製品の消費に特化して使用される、最大5％の政府消費クーポンの発行も提案した。

甘粛省蘭州市は積立金融資に関する新たな政策を発表し、新たな融資業務タイプ「商業譲渡複合融資」を追加した。

北京、上海、広州、深センでは一般住宅と非一般住宅の基準が廃止された。ハルビン、臨沂、山東、内江、四川、長沙は積立基金政策を調整した。湖北省の咸寧市と棗陽市は住宅購入補助金政策を導入した。

不動産会社の土地取得意欲が回復

中国銀河証券は、9月下旬以降、各部門が需要側、供給側、土地市場などへの支援政策を含む、不動産を対象とした一連の政策を導入しており、政策効果が徐々に現れる可能性があると指摘した。大手不動産会社は優れた運営管理能力を発揮し、財務上の優位性も有しており、今後もシェア拡大が見込まれます。

不動産会社にとっては、住宅都市農村建設部が推進する不動産融資調整メカニズムと地方政府が提供する「ホワイトリスト」信用プロジェクトが、より多くの資金源を提供している。

お金があればいろいろなことができますが、開発者にとって最も重要なのは土地を購入することです。

中国指数研究院が発表したデータによると、2024年第1四半期から第3四半期にかけて、国内不動産開発業者上位100社の土地取得総額は5,324億元で、前年同期比38.1%減となり、土地競売市場全体が低迷した。

現在、「安定維持」政策の刺激を受けて、不動産会社の信頼は徐々に改善しており、多くの主要都市で土地需要が最近大幅に増加しています。

11月5日、北京は住宅用地3区画を売却した。そのうち、海淀区の公徳寺001区画と002区画は価格制限（プレミアム率15％）に達して抽選段階に入り、それぞれ緑地と越秀が落札した。 3つの住宅用地は総額127億5400万元を調達した。

11月6日、成都市の中心市街地で住宅用地3区画が売却された。このうち、ハイテク区の土地は四川元達が総額約20億6700万元、1平方メートル当たり最低価格2万6300元、プレミアム率46.11％で落札した。

11月13日、深セン市前海趙上街のK104-0049区画が売りに出されました。天建不動産が総額14億3500万元、1平方メートル当たりの最低価格3万7610元、プレミアム率16.48%で落札した。

注目すべきは、中央国有企業と地方国有資産が依然として土地買収の主力となっているものの、民間不動産会社の信頼が高まり続け、これら企業がこぞって土地買収市場に参入していることだ。

例えば、民間企業の濱江集団は杭州で重要な土地を相次いで獲得している。 11月15日、杭州市は価格制限の完全撤廃後、初めて土地譲渡を実施した。 29回の入札を経て、濱江集団は総額13億8千万元で東新城地区のSC080201-50区画を落札した。 11月20日、杭州はさらに3区画の土地を売却した。 49回の入札を経て、濱江市はオリンピックスポーツ博覧センターユニットのBJ1706-10区画を総額39億5430万元で落札した。

上場不動産会社にはより多くのチャンスがあるかもしれない

最近、中国指数研究院は「過去2年間の上場不動産会社の上場廃止」に関するデータを発表しました。データによると、2023年以降、上場不動産会社21社が上場廃止となった。

中国指数研究院の研究員は、不動産会社の上場廃止は、投資家が各社の債務危機と持続可能な経営能力について懸念していることを示していると述べた。また、これらの企業は債務再編のための強力な手段を失うことになり、売上、資金調達、ブランドイメージに悪影響を及ぼします。しかし、業界にとって、問題を抱えた不動産会社の集中的な上場廃止は、業界の低迷の必然的な結果であると同時に、業界の適者生存の一環でもある。

まだ株式市場に残っている不動産会社には、間違いなくさらなるチャンスがある。

COFCOグループ傘下の唯一の不動産投資・管理プラットフォームであるJoy City Holdingsの事業は、商業用、住宅用、工業用不動産、ホテル、オフィスビル、長期賃貸マンション、不動産サービスなどの分野をカバーしています。同社は北京、上海、深セン、成都、杭州、西安など30以上の一級・二級中核都市に拠点を持ち、総資産は2,000億人民元を超える。

当社は「両輪両芯」の発展モデルを堅持し、「保有＋販売」の両輪で安定した発展を実現しています。 「製品＋サービス」の2つのコアにより、新たな価値成長ポイントを継続的に創出します。

金融街は、北京・天津・河北、長江デルタ、珠江デルタ、成都・重慶、長江中流域の五大都市圏の中心都市に注力し、五大都市圏の主要都市や三大都市圏の衛星都市へと事業を拡大してきました。同社は2024年第1四半期から第3四半期まで、総営業収益116億8,700万元を達成し、前年同期比42.51%増加した。